Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.9.4 Nachträglicher Wohnungsumbau – Geldausgleich

Rz. 218

Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, so dass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchführung der Schönheitsreparaturen ganz oder teilweise befreit zu werden. Hierzu vertritt der BGH die Ansicht, dass der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld umwandelt (ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil v. 25.6.1980, VIII ZR 260/79, GE 1980, 1013; BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03, GE 2005, 51 ff.).

Rz. 219

Zur Berechnung des Geldanspruchs weist der BGH den Weg der Schätzung. In der Wohnraummiete ist anzunehmen, dass sich der Mieter auf Eigenleistung berufen werde. Dazu führt der BGH in der Entscheidung vom Oktober 2004 aus: "… hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er – neben den Kosten für das notwendige Material – nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen." Bei der Eigenleistung ist sicher nicht der Stundensatz eines Handwerksmeisters anzusetzen. Dementsprechend wäre ein Stundensatz zu schätzen, der sich nach einem Prozentanteil der von einem Handwerksmeister berechneten Leistungen richten könnte, wobei 30 % gerechtfertigt sein könnten. Die Stundenzahl allerdings müsste sich nach den erforderlichen Handwerkerstunden richten, denn es ist davon auszugehen, dass der Laie jedenfalls nicht schneller fachgerecht arbeitet als der Handwerker. Ein Teil der Rechtsprechung ermittelt die Kosten jeweils insgesamt (Material und Arbeitsstunden) und schätzt dann den Geldanspruch (LG Berlin, GE 1986, 389: ⅓; OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 96: ¼; LG Berlin, GE 1988, 943: ½).

Wie aus dem Leitsatz ersichtlich, gilt das jedenfalls nur dann, wenn der Mieter die von ihm geschuldete Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt hat, also erfüllungsbereit war. Denn nur in diesem Fall sei anzunehmen, dass der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung erbracht hätte. Stehe dagegen fest, dass der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, könne der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen. Der Anspruch sei allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvornahme kostenbegrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten müssen. Ferner sei er auch insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen sei, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche.