Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 6.1 Anlagen des Mieters

Rz. 46

Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen (LG Freiburg /Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, GE 2014, 804), Trockenautomaten ((LG Freiburg/Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, a. a. O.; AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008 , 53 C 1736/08; LG Düsseldorf , Beschluss v. 18.4.2008 , 21 T 38/08; AG Düsseldorf , Urteil v. 23.7.2008 , 53 C 1736/08, WuM 2008, 547) und Geschirrspülmaschinen. Abweichende Bestimmungen in Mietverträgen sind in Anwendung von § 138 Abs. 1 und § 307 unwirksam (Sternel, Mietrecht, II Rn. 202). Eine abweichende Vereinbarung ist nur individuell und im Hinblick auf § 138 Abs. 1 unter der Voraussetzung möglich, dass die Wohnung aufgrund besonderer baulicher Umstände die Aufstellung der Geräte verbietet und entsprechende Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung stehen.

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Der Vermieter hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass die vermieteten Räume über einen tauglichen Stromanschluss an das allgemeine Versorgungsnetz verfügen; besteht ein solcher Anschluss nicht und kommt der Energielieferant seiner Versorgungspflicht gegenüber den Mietern nicht nach, hat der Vermieter aufgrund seiner mietvertraglichen Garantiehaftung dafür einzustehen, dass die Versorgung mit Strom gewährleistet ist (OLG Bremen, Urteil v. 18.2.2016, 3 U 41/12, ZMR 2017, 160).

Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Verkehrsanschauung umfasst mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät, wie z. B. die Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht (BGH, Urteil v. 14.7.2009, VIII ZR 165/08, GE 2009, 1117; BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 343/08, GE 2010, 480). Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel nicht, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf (BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 343/08, a. a. O).

Ebenso besteht ein unbedingtes Recht auf Installation eines Telefons. Ist eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet, umfasst der zumindest im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss (BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18,WuM 2019, 23; LG Berlin, Urteil v. 1.7.2020, 65 S 19/20, GE 2020, 1118); bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels des mitvermieteten Telefonanschlusses trifft den Vermieter die Pflicht zur Reparatur (BGH, Urteil v. 5. 12.2018, VIII ZR 17/18, a. a. O.).Der Vermieter ist auch verpflichtet, zur Freischaltung eines DSL-Anschlusses Zugang zum Telefon-Hausverteiler zu gewähren (AG Wedding, Urteil v. 8.12.2017, 15a C 99/16, GE 2018,199).