Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 10.3 Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechtes

Rz. 63

Bei Wohnraummietverhältnissen ist der formularmäßige Ausschluss oder die formularmäßige Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts gemäß § 309 Nr. 2 Buchst. a unwirksam (LG Berlin, GE 1994, 403); das gilt auch für eine Formularklausel im Mietvertrag, die das Zurückbehaltungsrecht von einer Ankündigung abhängig macht (LG Berlin, ZMR 1998, 33) oder auf den Nettomietzins beschränkt. Soweit individualvertraglich etwas anders vereinbart wurde, ist bei Wohnraummietverhältnissen die Einschränkung durch § 556b Abs. 2 BGB zu beachten (Einzelheiten s. dort).

Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Geschäftsraum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung der Miete kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder fahrlässig zu vertreten, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, GE 2008, 862). Dasselbe gilt für eine vom Vermieter in einem Geschäftsraummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil v. 23.4.2008, XII ZR 62/06, GE 2008, 981).

Ein formularmäßiger Ausschluss des Zurückbehaltungsrechtes ist auch bei der Geschäftsraummiete unwirksam, wenn hiervon nicht unstreitige, entscheidungsreife und rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Mieters ausgenommen sind (BGH, Urteil v. 6.4.2016, XII ZR 29/15, GE 2016, 717). Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Forderungen aus einem (Wohnraum-) Mietverhältnis aufrechnen kann, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind, wobei das nicht für Mietminderungen gilt, die wegen Vorfälligkeit der Mietforderung im laufenden Monat entstanden sind, und vom Mieter diese Rückforderungsbeträge einer eventuell zu viel bezahlten Miete für den laufenden Monat in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden können, macht eine für sich genommen wirksame Vorauszahlungsklausel jedoch nicht unwirksam. (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 337/06, GE 2008, 113). Auch formularmäßig ist es aber zulässig, die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts von einer einmonatigen Vorankündigung abhängig zu machen ist (LG Hamburg, WuM 1998, 152). Lässt die Vertragsklausel offen, welches Zurückbehaltungsrecht eingeschränkt oder ausgeschlossen sein soll, so bezieht sich die Klausel sowohl auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273, als auch auf das des § 320 BGB (BGH, XII ZR 17/01, GE 2003, 804).