16.1 Aktiv-/Passivlegitimation
Rz. 75
Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen.
Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann oder ob das Recht nur allen Mietern gemeinschaftlich zusteht. Da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, müssen die Rechte grundsätzlich auch gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Dennoch wird für den Instandhaltungs-/Instandsetzungsanspruch teilweise die Ansicht vertreten, dass auch jeder einzelne Mieter den Anspruch allein, allerdings zugleich für die übrigen Mitmieter, geltend machen kann (LG Berlin, GE 1994, 1447; LG Berlin, Urteil v. 28.2.1997, 64 S 503/96, GE 1997, 1401; LG Kassel, Beschluss v. 1.2.1993, 1 T 3/93, WuM 1994, 534). Dem ist zuzustimmen. Bei dem Instandsetzungsanspruch wird § 432 Abs. 2, der einen Fall der gesetzlich zugelassenen Prozessstandschaft darstellt, nicht durch § 709 überlagert (vgl. dazu BGH, Urteil v. 20.10.1987, II ZR 21/87, NJW 1988, 1585 [1586]), da es sich nicht um eine Forderungseinziehung handelt. Man kann das Problem auch über § 744 Abs. 2 lösen, der zwar Gemeinschaftsrecht darstellt, jedoch analog auch für die Gesellschaft Anwendung findet (vgl. Palandt/Sprau, Vorbem. zu § 709 Rn. 6). Danach ist jeder Teilhaber (Gesellschafter) berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen Teilnehmer/Gesellschafter zu treffen. Allgemein wird zwar von Notgeschäftsführung gesprochen, die jedoch angesichts des klaren Wortlauts nicht ganz treffend ist. Die Instandsetzungsverpflichtung ist eine Leistung, die der Vermieter aus der Natur der Sache heraus nur einmal erbringen muss, zugleich aber allen Mietern gemeinsam schuldet. Damit korrespondiert nach § 432 Abs. 1 das Recht des einzelnen Mitmieters, die Rechte aus § 535 im eigenen Namen, wenn auch mit dem Antrag auf Leistung an alle Gesamtgläubiger geltend zu machen.
Auf Schuldnerseite reicht es, einen der Vermieter zu verklagen, da insofern von einer gesamthänderischen Schuldnerschaft nicht auszugehen ist, weil nicht die Grundlage des Vertrags selbst betroffen ist (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, V Rn. 14, 15).
16.2 Klageantrag
Rz. 76
Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.2005, 67 S 431/04, GE 2005, 1127). Nur dann, wenn lediglich eine einzige Mängelbeseitigungsmaßnahme in Betracht kommt, kann der Mieter auf Durchführung dieser bestimmten Maßnahme klagen (BGH, Urteil v. 17.12.1982, V ZR 55/82, GE 1983, 613; LG Kassel, Urteil v. 26.1.1989, 1 S 690/88, WuM 1989, 519).
16.3 Vollstreckung
Rz. 77
Hat der Mieter gegen den Vermieter ein Urteil auf Beseitigung bestimmter Mängel in der Wohnung erwirkt, so kann er sich von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs ermächtigen lassen, die Handlung auf Kosten des Vermieters von einem Dritten vornehmen zu lassen (§ 887 ZPO; vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 4.8.2010, 67 T 146/10, GE 2010, 1339). Umstritten ist, ob im Verfahren nach § 887 ZPO der streitige Einwand des Vermieters, er habe die Mängel bereits beseitigt, zu berücksichtigen ist. Nach h. M. ist dieser Erfüllungseinwand auch im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen (BGH, Beschluss v. 5.11.2004, IXa ZB 32/04, GE 2005, 54; BGH, Beschluss v. 21.12.2004, IXa ZB 281/03, WuM 2005, 139; OLG Karlsruhe, MDR 2001, 1191; OLG Köln, NJW-RR 1996, 100; OLG Nürnberg, NJW-RR 1995, 63; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2002, 429; Prütting/Gehrlein, § 887 ZPO Rn. 13 m. w. N.; einschränkend OLG München, MDR 2002, 909: nur wenn die Erfüllung durch liquide Beweismittel bewiesen werden kann; a. A. KG, NJW-RR 2003, 214). Die Einwendung, die titulierte Verpflichtung richte sich nur auf die Durchführung bestimmter Mängelbeseitigungsarbeiten und nicht auf die Herbeiführung eines bestimmten Gesamterfolgs, muss der Vermieter mit der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) gegen den Titel geltend machen (KG, a. a. O.). Dasselbe gilt für den materiell-rechtlichen Einwand des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters, der Mieter befände sich hinsichtlich der Mängelbeseitigung in Verzug (LG Berlin, Beschluss v. 24.2.2012, 63 T 18/12, NZM 2012, 213).
16.4 Streitwert
16.4.1 Allgemeines
Rz. 78
Beim Streitwert ist zwischen dem sog. Gebührenstreitwert, nach dem sich die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten richten, und dem Rechtsmittelstreitwert (Beschwer), nach dem sich die Zulässigkeit eines Rechtsmittels (Berufung) richtet, zu unterscheiden.
16.4.2 Gebührenstreitwert
Rz. 79
Für den Gebührenstreitwert der Mängelbeseitigungsklage des Mieters sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung , sondern ist der Jahresbetrag der fiktiven Mietm...
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