Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 5.4 Problem Fogging

Rz. 52

Hinweis

Fogging

Unter Fogging versteht man eine plötzlich auftretende (schmierige) schwarze Färbung auf Tapeten, Fußböden, Einrichtungsgegenständen, die teilweise auf verwendete Dekorationsprodukte zurückgeführt wird. In diesem Zusammenhang ist zur Darlegungs- und Beweislast zwischen Schadenersatzansprüchen und Herstellungsansprüchen zu unterscheiden.

Nach BGH, Beschluss v. 25.1.2006, VIII ZR 223/04, NJW 2006, 106, sind die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sog. Foggings gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 Alt. 2 einschließlich des Verschuldens des Vermieters vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.

Achtung

Verschuldensunabhängiger Beseitigungsanspruch

Einem Wohnungsmieter steht gegen den Vermieter ein (verschuldensunabhängiger) Anspruch auf Beseitigung von plötzlich auftretenden Schwarzstaubablagerungen, sog. Fogging, auch dann zu, wenn nach der Beweisaufnahme feststeht, dass diese Schwarzverfärbungen nicht auf Mängel der Bausubstanz zurückzuführen sind, sondern auf ein Zusammenwirken von Emissionen aus der vom Mieter aufgebrachten Wandfarbe und dem ebenfalls mieterseits eingebrachten Teppichboden sowie der Absenkung der Bauteiloberflächentemperaturen während des (winterlichen) Fensterputzens, denn die Mieteraktivitäten stellen vertragsgemäßen Gebrauch dar und der Mieter hat Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten (LG Berlin, Urteil v. 14.9.2007, 63 S 359/06, GE 2007, 1487).

Macht im umgekehrten Fall der Vermieter einen Schadensersatzanspruch geltend, ist er nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweispflichtig. Dies ist beim Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters differenzierter zu betrachten: Nach BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432, hat der Vermieter einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache (vorliegend Fogging) auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat. Bei der Minderung werden die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast für allgemeine Baumängel auch auf Fogging übertragen (vgl. LG Berlin, Urteil v. 20.6.2003, 63 S 282/02, GE 2003, 1019). Mit der Entscheidung des BGH v. 28.5.2008 (a. a. O.) dürfte das im Einklang stehen.