Kinne/Schach/Bieber, BGB § 537 Entrichtung der Miete bei ... / 6 Darlegungs- und Beweislast

Rz. 35

Der Vermieter muss im Rahmen des § 537 Abs. 1 Satz 1 darlegen und beweisen, dass er zur Gebrauchsgewährung in der Lage war (Blank-Börstinghaus § 537 Rn. 27).

Der Mieter muss im Rahmen des § 537 Abs. 1 Satz 2 darlegen und beweisen, dass der Vermieter den Mietgebrauch anderweitig verwertet hat, dass ihm hieraus Vorteile entstanden sind oder dass er sich Aufwendungen erspart oder anrechenbare Vorteile erlangt hat (Blank-Börstinghaus § 537 Rn. 27; Bieber in MünchKomm § 537 Rn. 18). Sodann muss der Vermieter die Höhe der ersparten Vorteile oder Aufwendungen darlegen und beweisen, der Mieter, dass die ersparten Aufwendungen oder die anrechenbaren Vorteile geringer sind (Blank-Börstinghaus § 537 Rn. 27).

Behauptet der Mieter, der Vermieter sei durch Eigennutzung oder Weitervermietung nicht zur Erfüllung in der Lage gewesen (§ 537 Abs. 2), ist es Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass überhaupt eine Eigennutzung oder Gebrauchsaufnahme durch einen Dritten erfolgte. Ist ihm der Beweis gelungen, ist es am Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass er gleichwohl dem Mieter, hätte der ihn dazu aufgefordert, den Mietbesitz unverzüglich wieder hätte einräumen können (OLG Celle, ZMR 2003,343; Bieber in MünchKomm, § 537 Rn. 19).

Rz. 36

Der Mieter muss die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch bei abgelehnter Ersatzvermietung darlegen und beweisen. Dazu gehört zunächst, dass er den Vermieter vollständig über die Gründe für seinen Wunsch informiert, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden; diese Gründe müssen – wie bei der Kündigung des Vermieters aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 – dem Vermieter schriftlich dargelegt werden (LG Berlin, Urteil v. 8.6.1995, 67 S 17/95, GE 1996, 741). Der Mieter, der dem Vermieter vorwirft, dieser habe sich nicht hinreichend um einen Nachmieter bemüht, muss darlegen, dass bei adäquaten Bemühungen des Vermieters frühzeitig ein akzeptabler Nachmieter gefunden worden wäre (OLG Koblenz, Beschluss v. 17.4.2008, 5 U 315/08, ZMR 2009, 282). Hat der Mieter jedoch dargelegt und – im Bestreitensfall – bewiesen, dass er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, einen Ersatzmieter gestellt hat und dieser geeignet war sowie dass sich der Nachmieter bei dem Vermieter um den Abschluss des Ersatzmietvertrags bemüht hat, so muss der trotzdem den Abschluss des Ersatzmietvertrags ablehnende Vermieter darlegen und – im Bestreitensfall – beweisen, dass er einen wichtigen Grund für die Ablehnung hatte. Ist der Vermieter nach dem Auszug des Mieters selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten zu bestreiten; da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in Bezug auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substanziierten Gegenvorbringen gehalten (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, GE 2003, 455).