Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 5.2 Beweislast

Rz. 140

Für den Fall der Kündigung wegen verspäteter Gebrauchsüberlassung oder nicht rechtzeitiger Abhilfe enthält § 543 Abs. 4 Satz 1 eine Beweislastregel. Der Vermieter muss die rechtzeitige Gebrauchsgewährung und/oder Abhilfe vor Fristablauf beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2). Hat sich der Vermieter vertraglich zur Durchführung verschiedener Arbeiten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands verpflichtet hat und ist deren Umfang streitig, muss er beweisen, dass die von ihm durchgeführten Arbeiten dazu ausreichten. Liegt zwar ein Sach- oder Rechtsmangel vor, beruft sich aber der Vermieter darauf, dass der Mietgebrauch nur unerheblich beeinträchtigt war, so muss der Vermieter die Unerheblichkeit der Gebrauchsentziehung oder -behinderung darlegen und beweisen, ebenso, dass der Mieter nicht innerhalb angemessener Frist nach Ablauf der zur Wiederherstellung der Gebrauchsgewährung gesetzten Frist gekündigt hat. Bei Annahme als vertragsgemäß muss dagegen der Mieter die Mangelhaftigkeit beweisen.

Rz. 141

Der Vermieter muss die rechtzeitige Gebrauchsgewährung und/oder Abhilfe vor Fristablauf beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2). Liegt zwar ein Sach- oder Rechtsmangel vor, beruft sich aber der Vermieter darauf, dass der Mietgebrauch nur unerheblich beeinträchtigt war, so muss der Vermieter die Unerheblichkeit der Gebrauchsentziehung oder -behinderung darlegen und beweisen, ebenso, dass der Mieter nicht innerhalb angemessener Frist nach Ablauf der zur Wiederherstellung der Gebrauchsgewährung gesetzten Frist gekündigt hat.

Stützt der Vermieter seine Kündigung auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, muss er sowohl die Sorgfaltspflichtverletzung bzw. die unbefugte Gebrauchsüberlassung als auch die Abmahnung und die erhebliche Verletzung seiner Rechte beweisen. Ferner muss er den Zugang der fristlosen Kündigung innerhalb angemessener Frist nach seiner Kenntnis von der Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs beweisen. Beruft sich der Mieter darauf, dass er einen Anspruch auf Untervermietung hatte, sodass die Gebrauchsüberlassung an den Dritten die fristlose Kündigung nicht rechtfertigt, muss er die Voraussetzungen dieses Anspruchs beweisen (OLG Hamburg, WuM 1982, 41 [43]). Die erhebliche Rechtsverletzung bei Überbelegung muss dagegen der Vermieter beweisen.

Rz. 142

Stützt der Vermieter seine Kündigung auf Zahlungsverzug des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, so muss er darlegen und beweisen, welche Rückstände i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 im Einzelnen für welche Monate bestehen und dass dem Mieter gekündigt worden ist. Für das Bestehen der Forderung kann sich der Vermieter in der Regel auf die Mietvereinbarung im Mietvertrag berufen. Falls er einen höheren Rückstand geltend macht als sich aus der Mietvereinbarung im Mietvertrag ergibt, muss er die späteren Mieterhöhungen ebenfalls darlegen und beweisen; sonst ist von der im Mietvertrag vereinbarten Miete auszugehen. Für den Zugang der Kündigung kann er sich bei Vermittlung der Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 192–194 ZPO) auf die einzureichende Zustellungsurkunde berufen (§ 132 Abs. 1 Satz 1). Wird der Zustellungsadressat in seiner aufgegebenen Wohnung oder den verlassenen Geschäftsräumen nicht angetroffen, genügt für die Wirksamkeit einer Ersatzzustellung nach §§ 178 bis 181 ZPO nicht, dass er in zurechenbarer Weise den Rechtsschein geschaffen hat, unter der Zustellanschrift eine Wohnung oder Geschäftsräume zu nutzen, indem nach Aufgabe der Wohnung oder der Geschäftsräume ein Schild mit seinem Namen an dem Briefeinwurf belässt (BGH, Urteil v. 16.6.2011, III ZR 342/09, GE 2011, 1304).

Beruft sich der Mieter darauf, dass er die Mieten jeweils pünktlich und vollständig beglichen hat, so muss er seine Zahlungen beweisen (vgl. dazu Rn. 111). Beruft sich der Mieter darauf, dass der unstreitig entstandene Mietrückstand vor Zugang der Kündigungserklärung oder innerhalb der Schonfrist (vgl. dazu Rn. 100) beglichen worden ist (vgl. dazu Rn. 112), so muss er die Rechtzeitigkeit der Zahlung und den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beweisen (BGH, VIII ZR 25/60, ZMR 1960, 301).