Kinne/Schach/Bieber, BGB § 545 Stillschweigende Verlänge ... / 3 Widerspruchsfrist

Rz. 5

Achtung

Unterschiedlicher Fristbeginn

§ 545 Satz 2 normiert lediglich die Frist mit für Mieter und Vermieter unterschiedlichem Fristbeginn, innerhalb derer der Widerspruch spätestens erklärt sein muss.

Die Widerspruchsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter jeweils 2 Wochen, beginnt jedoch unterschiedlich. Für den Mieter beginnt die Frist in dem Augenblick zu laufen, in dem das Mietverhältnis endet; es ist nicht erforderlich, dass er von der Beendigung des Mietverhältnisses Kenntnis hat (BGH, Urteil v. 26.03.1980, VIII ZR 150/79, LM Nr. 22 zu § 305 = NJW 1980, 1577). Entscheidend ist i.d.R. der von ihm gewählte Kündigungstermin.

Rz. 6

Hinweis

Fristberechnung

Für die Berechnung der Frist gelten die §§ 187, 188, 193. Das bedeutet, dass für die Berechnung der Frist der Tag nicht mitgerechnet wird, in welchem die Widerspruchserklärung dem anderen Vertragspartner zugeht; die Frist endet jedoch mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche, der durch seine Benennung oder seine Zahl dem Tage entspricht, an dem die Widerspruchserklärung dem anderen zugegangen ist (z.B. Zugang am 14.2., Ende der Frist am 28.2.). Auch § 193 gilt, wonach dann, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen im Ort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt, an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag tritt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 545 Rn. 22). Das bedeutet, dass die Frist zur Abgabe der Widerspruchserklärung sich um einen Tag verlängert, wenn das Mietverhältnis an einem Sonnabend, Sonntag oder allgemein anerkannten Feiertage endet.

Rz. 7

Die Frist für den Vermieter beginnt mit seiner positiven Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung. Dazu ist die Kenntnis des Vermieters erforderlich, dass der Mieter die Sache tatsächlich behält. Allein die Kenntnis davon, dass der Mieter die Schlüssel nicht zurückgegeben hat, reicht nicht aus.

Rz. 8

Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1) wird auch durch eine vor Fristablauf eingereichte und gem. § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räumungsklage gewahrt (BGH, Urteil v. 25.6.2014, VIII ZR 10/14, WuM 2014, 485).

Rz. 9

Bei einer Mehrzahl von Vermietern müssen alle Vermieter diese Kenntnis haben (BayObLG, RE v. 1.9.1981, Allg. Reg 58/81, ZMR 1982, 16; Schmidt-Futterer/Streyl, § 545 Rn. 24).

Bei der GbR (sog. Bauherrengemeinschaft), die im Mietvertrag als Vermieter ausgewiesen ist, kommt es auf die Kenntnis der vertretungsberechtigten Gesellschafter an. Wenn mehrere Gesellschafter sich beim Mietvertragsabschluss durch einen von ihnen (oder durch einen Hausverwalter) haben vertreten lassen, reicht dessen Kenntnis aus.

Die Kenntnis eines Vertreters muss sich der Vermieter zurechnen lassen (§ 166 Abs. 1 entsprechend). Als dieser Vertreter kann u.U. der Hauswart angesehen werden, wenn er zur Entgegennahme entsprechender Erklärungen bevollmächtigt ist; im Regelfall ist dagegen der Hauswart nicht der richtige Ansprechpartner des Mieters für den Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Rz. 10

Der Widerspruch kann auch schon vor Fristbeginn erklärt werden, z.B. in Verbindung mit der Kündigung des Mietverhältnisses. Liegt allerdings zwischen einer ordentlichen Kündigung mit Fortsetzungswiderspruch im Hinblick auf eine längere Räumungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses ein längerer Zeitraum, ist die Ansicht vertretbar, dass kein ausreichender zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mehr besteht, so dass der Widerspruch fristgemäß wiederholt werden sollte.

Hinweis

Formfreier Widerspruch

Da keine Form für den Widerspruch vorgesehen ist, kann er auch in der Erhebung der Räumungsklage bestehen (Erhebung der Klage = Zustellung der Klageschrift an den Schuldner – § 253 Abs. 1 ZPO). Es muss nur der entgegenstehende Wille zur Gebrauchsfortsetzung dem Erklärungsgegner ersichtlich sein.

Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht: BGH, Urteil v. 21.4.2010, VIII ZR 184/09, NJW 2010, 2124 (im Anschluss an BGH, Urteil v. 9.4.1986, VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020).