Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 10 Maßnahmen außerhalb der eigentlichen Mieträume

Rz. 61

Aus Vorstehendem folgt, dass sich auch Maßnahmen außerhalb der eigentlichen Mieträume nach § 555b beurteilen (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993 [999]; LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 67 S 32/02, GE 2002, 1626), sofern sie in unmittelbarem Zusammenhang mit Maßnahmen in der Wohnung stehen (z. B. beim Heizungseinbau Arbeiten im Keller zum Anschluss an die Heizungsrohre: LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 67 S 32/02, GE 2002, 1616, Durchführung von Steigeleitungen: LG Berlin, Urteil v. 25.11.2011,63 S 86/11,GE 2012,205, Arbeiten in der Nachbarwohnung: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urteil v. 15.2.2007, 3 C 1014/06, GE 2007, 989). Das gilt nicht für bloße Vorbereitungshandlungen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch (z. B. technische und planerische Vorbereitungen).

Rz. 62

Im Übrigen bezieht sich die Duldungspflicht nach § 555b Nr. 1 und 4 auf die "Mietsache", wozu auch die "sonstigen Teile des Gebäudes" (im Gegensatz zu den gemieteten Räumen, vgl. KG, a. a. O.) gehören (Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 16; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, Dezember 2001, Mietrecht, § 554 a. F. Anm. 4). Die Durchführung von Heizungsrohren sowie Frischwasserrohren und Abwasserrohren ist vom Mieter der Wohnung zu dulden, wenn dadurch die in dem darüber liegenden Dachgeschoss einzubauende Wohnung an die Bewässerung und Entwässerung sowie an die Heizung angeschlossen wird. Die Klage des Vermieters auf Duldung von derartigen Maßnahmen außerhalb der Wohnung darf deshalb auch nicht wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses abgewiesen werden (a. A. LG Berlin, GE 1983, 1067). Das bedeutet aber auch, dass die Duldungspflicht von Mietern, die nicht unmittelbar von derartigen Maßnahmen betroffen sind, zumindest eine Ankündigung der Maßnahme nach § 555c voraussetzt (Beierlein in Mietprozess, 3. Kap. Rn. 29 m. w. N.; LG Berlin, MM 1985, 144; LG Berlin, Urteil v. 16.11.1993, 64 S 233/93, GE 1994, 223 und LG Berlin, Urteil v. 1.2.1994, 64 S 242/93, GE 1994, 455: Führung von Heizungsrohren durch eine Wohnung, die nicht an die Zentralheizungsanlage angeschlossen werden soll; a. A. LG Berlin, GE 1993, 801 und AG Berlin-Schöneberg, GE 1990, 265: Einbau eines Außenfahrstuhls, auch wenn vom Mieter kein Zuschlag verlangt wird). Vergleiche im Übrigen II Rn. 186 (einstweiliges Verfahren).

Rz. 63

Hinweis

Wohnumfeldverbesserung

Auch Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung fallen unter § 555a Nr. 3.

Dazu gehören die Einrichtung eines Kinderspielplatzes, die Schaffung von Grünanlagen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 145), die Errichtung einer überdachten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 7.9.2018, 242 C 11/18, ZMR 2019, 54), der Einbau eines Vordachs über der Hauseingangstür (LG Berlin, Urteil v. 5.11.2002, 64 S 170/02, GE 2003, 122; LG Berlin, Urteil v. 18.12.2001, 64 S 292/01, GE 2002, 398) wie Errichtung von Waschküchen, Müllboxen und Fahrradunterständen (LG Berlin, Urteil v. 24.3.2020, 63 S 56/15, GE 2020, 1626, Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 76). Für die Anerkennung einer neu geschaffenen Gartenanlage als Wertverbesserung dürfte jedoch sein, dass diese Anlage eine gewisse Größe und damit einen gewissen Erholungswert für die Mieter hat.

Auch die Einrichtung von Stellplätzen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 76) und anderen Verkehrsanlagen ist als Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer anerkannt, Dazu gehört auch die Verbesserung der Zufahrt zu den Stellplätzen und/oder einer Garage. Eine neu geschaffene Feuerwehrzufahrt, die die Sicherheit der Bewohner erhöht (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 14.4.2005, 318 C 120/03, WuM 2005, 778) und die Betonierung einer Hoffläche, deren Begehbarkeit dadurch erleichtert wurde, sind ebenfalls als Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse anzusehen.