Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 2.1.6 GEG-Heizungsanlagenmodernisierung

Rz. 12a

Auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden, gilt ab 1.1.2024 als Modernisierung. Gemäß § 71 GEG dürfen künftig nur Heizungsanlagen zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude eingebaut oder aufgestellt werden, die mindestens 65 % der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme nach Maßgabe der § 71 Abs. 4–6 sowie der §§ 71b bis 71h GEG erzeugen. Heizungsanlagen auf Basis ausschließlich fossiler Energieträger – vor allem Gas- und Ölheizungen – dürfen ab dem Jahr 2024 grundsätzlich nicht mehr eingebaut werden. Auch Ersatzmaßnahmen sind nicht zulässig. Rein fossil betriebene Objekt-KWK-Anlagen oder Brennstoffzellen werden nicht zugelassen, ebenso wenig eine ersatzweise Nutzung von Auf-Dach-Photovoltaik oder weitere Effizienzmaßnahmen. Hybridlösungen – unter anderem auf Basis von KWK-Anlagen und Brennstoffzellen – werden nur dann möglich sein, wenn diese mindestens mit 65 Prozent grünen Gasen betrieben oder zur Erfüllung der 65-Prozent-EE-Vorgabe mit erneuerbaren Lösungen kombiniert werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 67a).

Hinweis

Zwang oder Freiwilligkeit nicht entscheidend

Unerheblich ist, ob sich der Eigentümer freiwillig für eine neue Heizungsanlage entscheidet oder er dazu mietvertraglich verpflichtet ist, weil seine Heizungsanlage die vertraglich geschuldete Wärmeleistung nicht mehr erbringen kann.

Nur die erstmalige Herstellung eines die 65 %-Vorgabe einhaltenden Zustands kann eine GEG-Heizungsanlagenmodernisierung sein, nicht dagegen die Erneuerung einer bereits 65 %-konformen Heizungsanlage. Bei schon erfüllter 65 %-Vorgabe reicht auch der Wechsel von einer bestehenden Wärmepumpen-Hybridheizung hin zu einer reinen Wärmepumpenheizung, als solcher nicht aus, um eine GEG-Heizungsanlagenmodernisierung tatbestandlich zu erzeugen (Lee, NZM 2023,789).

Eine Ankündigung, die sich auf die Modernisierung nach § 555b Nr. 1 a stützt, begründet nur bei Zugang ab dem 1.1.2024 einen Duldungsanspruch gem. § 555d.

Der Eigentümer kann die Erfüllung der Vorgaben des § 71 GEG durch einen individuellen Nachweis nach § 71 Absatz 2 GEG oder durch das vereinfachte Nachweisverfahren der vorgegebenen Optionen nach § 71b bis h GEG nachweisen.

Eine GEG-Heizungsanlagenmodernisierung ist kein Unterfall einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (§ 555b Nr. 6). Denn auch eine freiwillige Erfüllung der 65 %-Vorgabe kann und soll des intendierten vermieterseitigen Umsetzungsanreizes wegen einer GEG-Heizungsmodernisierung sein (so zutreffend Lee, NZM 2023, 790).

Die weiteren Modernisierungstatbestände des § 555b werden durch den spezielleren Tatbestand der GEG-Heizungsanlagenmodernisierung nicht verdrängt, sondern bleiben daneben bestehen. Der Vermieter hat ein Wahlrecht, auf welchen von ggf. mehreren erfüllten Modernisierungstatbeständen er das Modernisierungsverfahren und die ggf. folgende Kostenumlage stützt. Erfüllt eine bauliche Maßnahme mehrere Modernisierungstatbestände gleichzeitig, kann der Vermieter die Modernisierung sicherheitshalber auf mehrere Tatbestände parallel stützen. Stellt sich heraus, dass einer der angenommenen Tatbestände doch nicht einschlägig oder nicht ordnungsgemäß begründet worden ist, kann der vom Vermieter alternativ angeführte Tatbestand die Modernisierung rechtfertigen. Da ein auf § 555b Nr. 1a gestützter Duldungsanspruch ausschließlich die Anlagen für die Wärmeerzeugung abdeckt, muss eine auf sonstige Maßnahmen zugleich gestützte Modernisierungsankündigung jene Begleitmaßnahmen für den Mieter nachvollziehbar darstellen, z. B. die durch die Begleitmaßnahmen eigenständig bewirkte Einsparung von Endenergie oder eine Gebrauchswertverbesserung.

Wichtig

Eigene Vorschrift § 559e BGB

Korrespondierend zum neuen Modernisierungstatbestand wurde eine eigene Vorschrift (§ 559e) geschaffen, die dem Vermieter, abhängig von der Inanspruchnahme von Fördermitteln, unterschiedliche Mieterhöhungsspielräume verschafft (vgl. dazu im Einzelnen § 559e).