Rz. 24
Betriebskosten sind die Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung der Wohnung in unmittelbarem Zusammenhang stehen (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, Fahrstuhl) sowie diejenigen, die durch den Gebrauch des Grundstücks und des Gebäudes verursacht werden (z. B. öffentliche Lasten, Sach- und Haftpflichtversicherung), also ausschließlich objektbezogene Kosten. Betriebskosten sind nur die in § 2 BetrKV genannten Kosten.
3.1 Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters
Rz. 25
Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss v. 20.3.2012, VIII ZR 294/11, WuM 2012, 285; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176), gleichgültig ob dieser Eigentümer, Erbbauberechtigter, Hausverwalter oder Zwischenvermieter ist.
Rz. 25a
Der Vermieter kann auch eigene Sach- und Arbeitsleistungen oder entsprechende Leistungen seines Personals, durch die Betriebskosten erspart werden, mit demjenigen Betrag ansetzen, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten hätte aufgewendet werden müssen, reduziert um die Umsatzsteuer des Dritten. Dies sieht § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV ausdrücklich vor. Zwar gilt § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV in erster Linie nur für preisgebundenen Wohnraum, während § 556 Abs. 1 Satz 3, der für die Aufstellung der Betriebskosten auf die Betriebskostenverordnung verweist, die Umlage von eigenen Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbauberechtigten nicht ausdrücklich vorsieht. Da andererseits aber § 556 Abs. 1 Satz 3 insgesamt auf die Betriebskostenverordnung verweist, und damit auch auf § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV, sind auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag Eigenleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, auch für frei finanzierten Wohnraum als solche ansatzfähig (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12; LG Köln, Urteil v. 29.12.2011, 1 S 44/11, ZMR 2012, 444; LG Berlin, Urteil v. 6.12.2011, 63 S 122/11, GE 2012, 205; LG Berlin, Urteil v. 21.8.2001, 64 S 476/00, NZM 2002, 65; Langenberg NZM 2004, 41, 46; Schmid, GE 2000, 160 [164]; Sternel, Mietrecht, III 303 [335]; ders., Mietrecht aktuell, Rn. 763; von Seldeneck, Rn. 2804; Staudinger/Artz, BGB § 556 Rn. 15; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 183). Daran hat sich auch durch die Neufassung des § 556 Abs. 1 nichts geändert (Langenberg, NZM 2007, 65; Kinne, GE 2006, 1275).
Rz. 26
Voraussetzung für den Ansatz von Eigenleistungen des Vermieters ist jedoch einmal, dass dadurch Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV erspart werden. Der Vermieter kann daher nicht Kosten für eigene Verwaltungs- und/oder Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten als Betriebskosten ansetzen. Selbst wenn durch die Eigenleistungen des Vermieters Betriebskosten erspart würden, können diese nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn er diese Betriebskosten nach der mietvertraglichen Vereinbarung (vgl. Rn. 17, 18) zu tragen hat. Insoweit reicht es aber aus, dass die entsprechende Betriebskostenart (Nummer des Katalogs des § 2 BetrKV) angekreuzt worden ist, ohne dass eine ausdrückliche Einbeziehung auch des § 1 BetrKV erforderlich ist. Sind jedoch einzelne Betriebskostenarten nicht auf den Mieter abgewälzt worden – sei es, weil sie nicht ausdrücklich aufgeführt worden sind oder das entsprechende Kästchen für diese Betriebskostenart im Mietvertrag nicht angekreuzt worden ist –, so können auch die Kosten von dafür erbrachten Eigenleistungen des Vermieters nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Sind z. B. die Gartenpflegekosten nicht auf den Mieter abgewälzt worden, so kann auch der Vermieter nicht die von ihm erbrachten Gartenpflegeleistungen (Rasenmähen, Pflanzenschnitt, Sprengen der Rasenflächen, Neuanpflanzungen von eingegangenen Pflanzen) ansetzen.
Rz. 27
Der Vermieter kann schließlich nur die tatsächlich erbrachten Leistungen ansetzen, die er im Einzelnen nachweisen muss. Pauschale Ansätze sind unzulässig (LG Berlin, Urteil v. 5.2.1999, 64 S 366/98, GE 1999, 909). Soweit der Vermieter die Arbeiten persönlich ausführt, kann er eine angemessene Vergütung ansetzen; diese richtet sich nach den fiktiven Kosten eines Drittunternehmers. Auch wenn ein Dritter (hier: Ehemann der Vermieterin) die Leistungen (hier: Hausreinigung und Schneeräumdienste) im Auftrag des Vermieters erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden (LG Berlin, Urteil v. 6.12.2011,63 S 122/11, GE 2012, 205). Für den Nachweis des Aufwandes ist die Vorlage eines vergleichbaren Angebot eines Drittunternehmers ausreichend (LG Köln, Urteil v.29.12.2011, 1 S 44/11,ZMR 2012, 444). Lässt der Vermieter die Arbeiten durch eigene Arbeitskräfte ausführen, kann er deren Kosten ansetzen. Will der Vermieter ...