Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.2 Eigenleistungen des Mieters

Rz. 28

Betriebskosten sind weiterhin nicht ansatzfähig, wenn "sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden". Das ergab sich bisher aus der Einleitung zur Anlage 3 zu § 27 II. BV, gilt aber weiterhin, da der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen z. B. vom Mieter selbst erworbene Leistungen von Unternehmen – z. B. durch den Kauf von Müllsäcken oder Müllmarken –, vom Mieter übernommene Kosten der Reinigung des Treppenhauses, von Durchlauferhitzern oder Warmwasserboilern sowie die Schornsteinreinigung, was häufig in Mietverträgen formularmäßig vereinbart wird. Derartige Klauseln sind zulässig, soweit sie nur die Kosten der Reinigung erfassen. Dagegen hat die Berliner Rechtsprechung schon früher formularmäßige Vereinbarungen im Wohnraummietvertrag über die "töpfermäßige Reinigung der Öfen" gemäß § 9 AGBG (jetzt: § 307) für unwirksam gehalten (LG Berlin, GE 1986, 745; a. A. LG Berlin, GE 1988, 299), weil damit dem Mieter in Abweichung von dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 auch Reparaturleistungen ("töpfermäßig") aufgebürdet würden. Auch folgende Klausel ist deswegen für unwirksam erklärt worden:

Praxis-Beispiel

Durchlauferhitzer

Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reinigung hat mindestens einmal jährlich zu erfolgen und ist dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen.

Rz. 29

Nach der Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 7.6.1989, VIII ZR 91/88, GE 1998, 669; BGH, Urteil v. 6.5.1992, VIII ZR 129/91, WuM 1992, 355; OLG München, WuM 1998, 128; OLG Celle, WuM 1990, 103 [111]) ist nur die Abwälzung von Kosten für sog. Kleinreparaturen zulässig (vgl. dazu näher § 535 Rn. 81c), da sonst eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegeben sei. Bei "Kleinreparaturen" handelt es sich um solche Reparaturen an Gegenstände handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationen auf der Wand, nicht in der Wand). Darunter fällt weder die Erneuerung von Silikonfugen (AG Wedding, Urteil v. 25.10.2011, 20 C 191/11, Juris) noch die Kunststoffdichtung von Abflussrohren (AG Charlottenburg, Urteil v. 31.8.2011, 212 C 65/11, GE 2011, 1311) oder die Reparatur der Heiztherme oder von Rollläden – bis auf die Verschlusseinrichtungen – (AG Köln, Urteil v. 27.1.2011,210 C 324/10, Juris) Zudem muss in der Kleinreparaturklausel der für die einzelne Reparatur und der für Kleinreparaturen anfallende Gesamtbetrag im Jahr begrenzt sein. Insoweit sind folgende Beträge für angemessen gehalten worden: 110,00 EUR im Einzelfall – a. A. Beyer, NZM 2011, 679: 110,00 EUR –; jährlich 8 % der Jahresgrundmiete und höchstens 500,00 EUR (AG Köpenick, Urteil v. 9.9.2011, 6 C 184/11, Juris; AG Würzburg, Urteil v. 17.5.2010, 13 C 670/10, WuM 2010, 561).

Auch die folgende Klausel ist für unwirksam erklärt worden:

Praxis-Beispiel

Wartungsvertrag

Für sämtliche Elektro- bzw. Gasgeräte/Gasheizung ist auf Kosten des Mieters ein Wartungsvertrag abzuschließen, d. h., Wartung, Instandsetzung und Reinigung gehen zulasten des Mieters.

Das LG Berlin (Urteil v. 16.9.1992, 26 O 179/92, GE 1993, 159 [161]) hat auch diese Klausel mit Rücksicht darauf für unwirksam erklärt, dass die hierin auf den Mieter überwälzten Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten keine "Kleinreparaturen" seien.

Ist die Klausel unwirksam, kann der Vermieter im freifinanzierten Wohnraum nicht eine Mieterhöhung mit einem Kleinreparaturzuschlag begründen (LG Berlin, Urteil v. 30.1.2009, 63 S 221/08, GE 2009, 654; AG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.2.2006, 33 C 3732/05-67, WuM 2006, 204; AG Dortmund, Urteil v. 6.6.2005, 130 C 3603/05,

WuM 2006, 39; AG Dortmund, Urteil v. 20.9.2003, 125 C 4802/03, NZM 2004, 422; AG Dortmund, Urteil v. 23.11.2004, 125 C 11257/04, WuM 2004, 718).