1 Zusammensetzung der Miete
Rz. 1
§ 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für preisgebundene Sozialwohnungen (§ 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG). Für Gewerberaummietverhältnisse gilt dagegen § 556 nicht, da § 578 Abs. 2, der für Gewerberäume gilt, nicht auf § 556 Abs. 1 verweist.
Sind Wohnräume und nicht zum Wohnen dienende Räume oder Flächen in einem einheitlichen Vertrag vermietet (Mischmietvertrag), so richtet sich die Anwendung von § 556 BGB danach, ob die Überlassung der Wohnräume den Schwerpunkt des Vertrags bildet. Dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; Bestätigung von BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, NZM 2020, 54; BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13, GE 2014, 112; BGH, Versäumnisurteil v. 16.7.2008, VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Versäumnisurteil v. 16.7.2008, VIII ZR 282/07, a. a. O.).
§ 556 Abs. 1 stellt klar, dass der Wohnraummieter nur dann Betriebskosten zu tragen hat, wenn dies ausdrücklich mit ihm vereinbart worden ist. Fehlt es an einer derartigen Vereinbarung, so hat weiterhin der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen (§ 535 Abs. 1); dies gilt auch für Gewerberaum. § 556 Abs. 1 stellt weiterhin klar, dass für Wohnraum nur die Umlage derjenigen Betriebskosten vereinbart werden kann, die in der gemäß § 19 Abs. 2 WoFG erlassenen Betriebskostenverordnung (BetrKV) v. 25.11.2003 (BGBl. I S. 2347 ff.) aufgeführt sind (vgl. dazu u. a. Grundmann, NJW 2003, 3745 ff.). Da § 556 Abs. 1 nur für Wohnraum gilt, ist für Gewerberaum der Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung nicht abschließend, vielmehr kann auch die Umlage von dort nicht aufgeführten Kosten als Betriebskosten vereinbart werden.
Betriebskosten im Gewerbemietvertrag
Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i. V. m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020, 732; Fortführung von BGH, Urteil v. 10.2. 2016, VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308).
Keine Beschränkung durch exemplarische Nennung
Nennt der Vertrag nur einige der bezeichneten Betriebskosten exemplarisch, etwa durch die Wendung "sämtliche Betriebskosten, insbesondere …", so liegt darin keine Beschränkung auf die exemplarisch genannten Kosten. Auch bei der Verwendung des Begriff "Nebenkosten" ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien die Abgeltung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV vereinbaren wollten (OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581).
Rz. 2
Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Das sind die Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung des Mietobjekts in unmittelbarem Zusammenhang stehen (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, Fahrstuhl) sowie diejenigen, die durch den Gebrauch des Grundstücks und des Gebäudes verursacht werden (z. B. öffentliche Lasten, Sach- und Haftpflichtversicherung). Welche Betriebskosten im Einzelnen auf den Wohnraummieter umlegbar sind, ergibt sich nunmehr aus der in § 556 Abs. 1 Satz 3 in Bezug genommenen Betriebskostenverordnung, deren § 2 einen abschließenden Katalog der Betriebskosten enthält.
2 Abwälzung von Betriebskosten
Rz. 3
Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesondert vereinbart werden muss. Der Vermieter kann auch nach Auftragsrecht (§§ 669, 670) nur dann Ersatz der von ihm für die Betriebsleistungen aufgewendeten Kosten vom Mieter ersetzt verlangen, wenn sich dieser vertraglich dazu verpflichtet hat. Die Zulässigkeit und der Umfang dieser vertraglichen Vereinbarungen wird für preisfreien Wohnraum – aber gemäß der Verweisung in § 28 ...