Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für B ... / 2 Gesetzlicher Umlagemaßstab

Rz. 39

Haben die Mietvertragsparteien keinen bestimmten Umlagemaßstab vereinbart, so sind die Betriebskosten zwingend – soweit der Verbrauch nicht erfasst wird – nach dem Anteil der tatsächlichen Wohnfläche umzulegen. Der Vermieter kann den Umlagemaßstab nicht mehr wie früher gem. § 315 einseitig bestimmen. Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der Wohnfläche war schon früher zulässig, ist aber nunmehr zwingend, soweit keine anderweitige Vereinbarung getroffen worden ist. Für den früher preisgebundenen Wohnraum (bis 31.12.2001) bestimmte § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind. Daher ist für diesen Wohnraum bis zum Auslaufen der Preisbindung ein Vorwegabzug zwingend (BGH, Urteil v. 29.9.2004, VIII ZR 341/03, GE 2004, 1388).

Für preisfreien Wohnraums ist dagegen – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten (vgl. dazu § 556 Rn. 56–61) für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502).

Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dürfen bei der Umlage der Betriebskosten für Wohnraum nicht berücksichtigt werden.

Auf jeden Fall muss auch dann der Umlagemaßstab für alle Mieter einheitlich bestimmt werden. Nur dann, wenn die Betriebskosten ausschaltbar nur eine einzelne Nutzereinheit betreffen, ist die Umlegung nur dieser Betriebskosten auf den betreffenden einzelnen Mieter zulässig (AG Bergisch-Gladbach, WuM 1984, 230). Nur in Einzelfällen ist bei grober Ungerechtigkeit eine Umlage nach einem anderen Maßstab als der Fläche zulässig.

Rz. 40

Die Wohnfläche als Umlageschlüssel muss auch dann nicht geändert werden, wenn das Versorgungsunternehmen über einzelne Betriebsleistungen (z.B. Wasser-, Abwasser- und Müllabfuhrkosten) nach der Kopfzahl oder nach einem teils verbrauchsabhängigen, teils verbrauchsunabhängigen Maßstab (Kopfzahl und Wohnfläche) abrechnet (§ 556a Abs. 1 Satz 2). Denn der von dem Versorgungsunternehmen zugrunde gelegte Abrechnungsschlüssel betrifft zunächst nur das Außenverhältnis zwischen Vermietern und Versorgungsunternehmen. § 556a Abs. 1 Satz 2 schreibt außerdem nur vor, dass bei einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung die verbrauchsabhängigen bzw. verursachungsabhängigen Kosten zwingend nach einem dementsprechenden Maßstab umzulegen sind. Die Umlage nach der Kopfzahl durch das Versorgungsunternehmen ist aber keine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Erfassung bei den Mietern in diesem Sinne. Daher darf der Vermieter derartige Betriebskosten nach der vereinbarten Wohnfläche auch dann weiterhin umlegen, wenn das Versorgungsunternehmen die Gebühren nach Kopfzahl berechnet.

Rz. 41

Der Vermieter muss gem. § 556a Abs. 1 Satz 2 die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten – zumindest teilweise (vgl. dazu Rn. 13) – verbrauchsabhängig umlegen. Die verbrauchsabhängige Abrechnung steht in diesem Fall nicht mehr im Ermessen des Vermieters. Dies gilt auf jeden Fall dann, wenn Verbrauchserfassungsgeräte in den Wohnungen vorhanden sind. Werden Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ist der Mieter berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen (BGH, Beschluss v. 13.3.2012, VIII ZR 218/11, GE 2012, 827; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 13.3.2008, 19 C 499/07, GE 2009, 384).