Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556c Kosten der Wärmelieferun ... / 1.2 Begrenzung durch Wirtschaftlichkeitsgebot

Rz. 2

Die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung waren ferner insoweit nicht umlagefähig, als sie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 a. F.) verstießen (vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 30.8.2004, 67 S 104/04, GE 2004, 1294). Unproblematisch war der Fall, dass die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung niedriger als die Kosten der Zentralheizung waren. Der Vermieter war berechtigt, die Lieferung von Wärme und Warmwasser nicht mehr durch eine Zentralheizungsanlage, sondern durch eine kostengünstigere Heizstation zu erbringen (LG München II, Urteil v. 5.8.1997, 12 S 2054/97, GE 1999, 111). Die Darlegungslast für den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trug der Mieter. Der Mieter einer bereits vor Abschluss des Mietvertrags auf Wärmecontracting umgestellten Wohnung musste konkret darlegen, dass Heizwärme und Warmwasser im abgerechneten Zeitraum von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden (LG Berlin, Urteil v. 18.8.2005, 62 S 162/05, GE 2006, 57). Der Einwand des Mieters einer derartigen Wohnung, diese habe mittels Fernwärme oder einer von Vermieter betriebenen Zentralheizung günstiger versorgt werden können, wurde für unbeachtlich gehalten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot galt nur innerhalb der vom Vermieter gewählten Versorgungsart (hier: Wärmecontracting) und verpflichtete den Vermieter nicht, schon bei der Auswahl (hier: Zentralheizung oder Wärmecontracting) stets die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsart zu wählen (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051). Bei Vereinbarung der Umlage der gewerblichen Fern(Nah-)Wärmelieferung vereinbart konnte der Vermieter wählen, ob er die Kosten des Betriebs einer im Haus befindlichen, selbst betriebenen Heizungsanlage auf die Mieter umlegt oder ob er sich eines Wärmecontractors bedient und dessen Wärmekosten abrechnet. Der Vermieter brauchte nicht bereits bei der Grundentscheidung, wie er die Wärmeversorgung gewährleistet, deren Kosten berücksichtigen und eine Art Kostenanalyse anzustellen, welche Art der Versorgung für den Mieter am sparsamsten ist (LG Berlin, Urteil v. 11.7.2008, 65 S 261/07, GE 2008, 1561).

Im Übrigen wurde die Umstellung der Wärmelieferung von der eigenen Zentralheizung auf Nah(Fern-) als noch im Einklang mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot angesehen wenn die Vorteile der Wärmelieferung durch fachkundige Betreiber (Umweltschutz, fachkundige Betreuung, Energieeinsparung usw.) den Nachteil höherer Kosten aufwogen (so auch Schmid, ZMR 1998, 733 [737]; ähnlich Langefeld-Wirth, ZMR 1997, 165 [167]). Das Gebot der Wirtschaftlichkeit werde nur dann verletzt, wenn von dem ausgewählten Wärmelieferanten erheblich über dem Durchschnitt liegende Kosten in Rechnung gestellt wurden (LG Bochum, Urteil v. 18.6.2004, 5 S 52/04, ZMR 2004, 675).

Wurden im Zuge einer Gebäudemodernisierung Kohleöfen, Ölöfen oder Etagenheizung (vgl. dazu BGH, Urteil v. 24.9.2008, VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485) durch eine zentrale Heizungsanlage ersetzt, so wurde der Vermieter ebenfalls für berechtigt gehalten, die Anlage durch einen Dritten betreiben zu lassen und die Wärmelieferungskosten auf die Nutzer umzulegen (LG Bonn, Urteil v. 2.3.2006, 6 S 259/05, NZM 2006, 536), wenn er sich in der Modernisierungsankündigung diesbezüglich noch nicht festgelegt hatte (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 11.11.2004, 67 S 234/04, GE 2004, 1527).