Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556d Zulässige Miethöhe bei M ... / 5 Prozessuales

Rz. 7

Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92).

Hinweis

Miete durch Sozialamt

Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlung wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. überhöhter Mietforderungen nur dann im eigenen Namen geltend machen, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 IV SGB II rücküberträgt (LG Berlin, Urteil v. 19.4.2023, 64 S 190/21, NZM 2023, 419; Anschluss an LG Hamburg, Urteil v. 31.3.2022, 333 S 17/21, BeckRS 2022, 7203).

Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2023, 67 S 87/23, GE 2023, 596). Der Mieter hat einen Verstoß gegen § 556d darzulegen und zu beweisen. Der Rückforderungsanspruch des Mieters auf zu viel gezahlte Miete richtet sich nach § 556g. Nach dem Wortlaut des § 556g Abs. 2 Satz 1 kann der Mieter eine wegen Verstoßes gegen die höchstzulässige Miete nach §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist; die Voraussetzungen einer rechtzeitig erhobenen und dem Vermieter zugegangen Rüge hat ebenfalls der Mieter zu beweisen (Fleindl, WuM 2015, 212).

Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gemäß § 556d Abs. 1 hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a fließenden Informationspflichten verletzt hatte (LG Berlin, Urteil v. 26.4.2023, 64 S 189/22, BeckRS 2023, 14544).

Das Rechtsschutzinteresse an einer Klage auf Feststellung der nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gemäß §§ 556d ff. höchstzulässigen Miete besteht erst recht, wenn der Hilfsanspruch auf Auskunft aus § 556g Abs. 3 verjährt, während der Hauptanspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für alle Zahlungsabschnitte ab Rüge (weiter) geltend gemacht werden kann (LG Berlin, Urteil v. 2.11.2021, 65 S 64/21, ZMR 2022, 122).

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung der nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gemäß §§ 556d ff. höchstzulässigen Miete ist seit dem 1. Januar 2021 gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 Satz 1 ZPO mit dem (42-fachen) Überschreitungsbetrag für 3,5 Jahre anzusetzen (BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 382/21, juris Rn. 54; BGH, Urteil v. 27.5.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; KG Beschluss v. 6.11.2023, 8 W 53/23, BeckRS 2023, 31719; OLG Hamburg, Beschluss v. 17.7.2023, 4 W 23/23, GE 2023, 797; a. A. KG, Beschluss v. 29.9.2022, 12 W 26/22, GE 2022, 1258; LG Berlin, Urteil v. 30.8.2023, 64 S 309/22, GE 2023,1006; LG Berlin, Urteil v. 26.4.2023, 64 S 189/22, BeckRS 2023, 14544; 12-facher Überschreitungsbetrag). Der Streitwert des Feststellungsantrages ist auch nicht in analoger Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag des streitigen Differenzbetrages begrenzt (BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 382/21, a. a. O.; KG, Beschluss v. 6.11.2023, 8 W 53/23, a. a. O.; OLG Hamburg, Beschluss v. 17.7.2023, 4 W 23/23, GE 2023, 797; LG Berlin, Beschluss v. 20.12.2023, 67 T 77/22, ZMR 2023, 461; LG Berlin, Beschluss v. 15.2.2023, 65 T 15/23, ZMR 2023, 239; ebenso zu § 41 Abs. 5 GKG a. F.: BGH, Urteil v. 27.05.2020, VIII ZR 45/19, a. a. O.). Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen – auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d ff. BGB) spezialisierten – Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leistungsaufforderung des von dem Mieter zuvor eingeschalteten örtlichen Mietervereins keine Reaktion gezeigt hat (BGH, Versäumnisurteil v. 20.9.2023, VIII ZR 247/22, BeckRS 2023, 33373).