Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556e Berücksichtigung der Vor ... / 1.1 Vormiete

Rz. 1

Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist.

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 2216). Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil v. 13.9.2022, 67 S 15/22, GE 2023, 1009). Auch im Fall eines unterjährigen Vormietverhältnisses ist für die Bemessung der zulässigen Miethöhe gemäß § 556e I BGB auf die in diesem Mietverhältnis nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete, d. h., auf die ggf. reduzierte Vormiete und nicht etwa auf die Vor-Vormiete abzustellen. Insofern ist zunächst – im Weg einer zweistufigen Prüfung – die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete zu ermitteln, die sich ggf. gem. § 556e I BGB nach der zuletzt, d. h. im Zeitpunkt der Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldeten Vor-Vormiete bemisst. Für den Fall, dass insofern eine vor Jahresfrist verabredete Indexmieterhöhung relevant geworden ist, ändert sich daran nichts (BGH, Hinweisbeschluss v. 16.1.2024, VIII ZR 135/23, NZM 2024, 507).

§ 556e Abs. 1 regelt einen Bestandsschutz für Wohnraumvermieter im Falle einer Neuvermietung, wenn sie mit dem bisherigen Mietverhältnis eine höhere Miete erzielt haben als die, die gem. § 556d Abs. 1 bei der Neuvermietung verlangt werden kann. Die höhere Miete, die der vorherige Mieter aufgrund einer wirksamen Vereinbarung zuletzt schuldete, darf also auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 2). Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i. S. d. § 556e Abs. 1 berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat (BGH, Urteil v. 19.8.2020, VIII ZR 374/18, ZMR 2021, 105). Im Übrigen muss die Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgen; § 556e ist auch dann anwendbar, wenn der Vermieter die Mietsache zuvor leer stehen lässt oder selber nutzt (LG Berlin, Urteil v. 18.10.2018, 67 S 174/18, ZMR 2019, 126).

Hinweis

Kein Ausnahmetatbestand

Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gemäß § 556d Abs. 1 hinausgehenden Mietvereinbarung auch dann nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a fließenden Informationspflichten verletzt hatte (LG Berlin, Urteil v. 26.4.2023, 64 S 189/22, GE 2023, 698).

Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 findet auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 ergibt (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 22168).