Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556g Rechtsfolgen; Auskunft ü ... / 8 Prozessuales

Rz. 18

Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt.

Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt hat und die Rüge dem Vermieter auch zugegangen ist. Bei den Tatbestandsvoraussetzungen für §§ 556e und 556f dürfte es sich regelmäßig um solche Tatsachen handeln, die lediglich der Vermieter kennt und daher im Rückforderungsprozess auch darzulegen und zu beweisen hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556e Rn. 63, § 556f Rn. 25); der Mieter hat insoweit im Rückforderungsprozess nur darzulegen und ggfs. zu beweisen, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt (§ 556d Abs. 1). Zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f muss der Mieter überhaupt nicht vortragen und kann den diesbezüglichen Vortrag des Vermieters (einfach) bestreiten (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556g Rn. 65; Fleindl, WuM 2015, 212).

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der – gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 – die Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556d ff.) begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache (BGH, Urteil v. 23.3.2022, VIII ZR 133/20, WuM 2022, 269).

Hinweis

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage des Mieters fehlt, wenn der Vermieter sich auf eine Modernisierung vor Beginn des Mietverhältnisses als Ausnahme von § 556d berufen und vorprozessual Auskunft über den Zeitpunkt, die konkrete Maßnahme und die dafür angefallenen Kosten erteilt hat (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 28.10.2021, 239 C 85/21, GE 2021, 1437).

Eine allein durch das Kosteninteresse eines Inkassounternehmens oder seiner Prozessbevollmächtigten motivierte Klage ist mangels Rechtsschutzbedürfnis rechtsmissbräuchlich erhoben und damit unzulässig, wenn ein mit der Durchsetzung von Ansprüchen aus den Vorschriften über "die Mietpreisbremse" befasstes Inkassounternehmen den Vermieter gemäß §§ 398, 556g Abs. 3 aus abgetretenem Recht des Mieters auf Auskunft über Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 in Anspruch nimmt, obwohl der Vermieter sich wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a Satz 1 auf solche ihn begünstigenden Ausnahmetatbestände, sollten sie vorliegen, ohnehin nicht berufen könnte (LG Berlin Urteil v. 30.8.2023, 64 S 309/22, GE 2023,1006 – Anschluss an/Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 23.3.2022, VIII ZR 133/20, GE 2022, 579).

Jedenfalls bei nach dem 31.12.2018 abgeschlossenen Mietverträgen besteht für eine Klage auf Auskunft zur Überschreitung der Mietpreisbremse wegen höherer Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder Neubau kein Rechtsschutzbedürfnis mehr (LG Berlin, Urteil v. 8.2.2022, 63 S 7/21, GE 2022, 311).

Die Vollstreckung des der Auskunftsklage stattgebenden Urteils erfolgt durch Verhängung eines Zwangsgeldes, ersatzweise Zwangshaft (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 45; Blank, WuM 2014, 641). Bei juristischen Personen (GmbH, Aktiengesellschaft usw.) ist das Zwangsgeld gegen die juristische Person festzusetzen, die Ersatzhaft und die Zwangshaft dagegen gegen die gesetzlichen Vertreter (Geschäftsführer, Vorstand), die in der Lage sind, für juristische Personen die konkrete Handlung vorzunehmen bzw. von Gehilfen vornehmen zu lassen.

Der Zuständigkeitsstreitwert einer Auskunftsklage richtet sich nach dem – gem. § 3 ZPO nach freiem Ermessen zu schätzenden – wirtschaftlichen Interesse, das die klagende Partei an der Erteilung der Auskunft hat, dabei bildet der Leistungsanspruch (Rückzahlungsanspruch), zu dessen Durchsetzung die Auskunft benötigt wird, einen Anhaltspunkt (BGH, Beschluss v. 17.11.2015, II ZB 28/14, Juris).

Die Beschwer des zur Auskunftserteilung gemäß § 556g Abs. 3 verurteilten Vermieters richtet sich nach seinem Interesse, die Auskunft nicht erteilen zu müssen; dabei ist auf den Aufwand an Zeit und Kosten abzustellen, den die sorgfältige Erteilung der geschuldeten Auskunft erfordert (generell bei Auskunftsverurteilung: BGH, Beschluss v. 12.9.2018, XII ZB 588/17, NJW-RR 2018, 1347; BGH, Beschluss v. 18.7. 2018, XII ZB 637/17, NJW-RR 2018, 1345), wofür bis 600 EUR angesetzt worden sind (LG Berlin, Beschluss v. 2.8.2022, 67 S 149/22, GE 2022, 905). Die Beschwer des mit seiner Auskunftsklage gem. § 556g Abs. 3 abgewiesenen Mieters erreicht ebenfalls nicht den Mindestbeschwerdewert von 600 EUR (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), wenn s...