1 Allgemeines
Rz. 1
§ 557 gilt nur für die ab 1.9.2001 abgeschlossenen Wohnraummietverhältnisse mit Ausnahme derjenigen gem. § 549 Abs. 2 und Abs. 3. Für die am 1.9.2001 schon bestehenden Wohnraummietverhältnisse gelten Übergangsvorschriften für die vor dem 1.9.2001 zugegangenen Mieterhöhungen (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).
Gem. § 578 Abs. 3 ist § 557 auch auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, anwendbar. Wohnräume sind die zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten, die dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigene Wohnbedürfnisse oder derjenigen seiner Familie dienen, also die gesamte Lebensführung des Mieters in allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 Rn. 230). Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt des Vertrages liegt. (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, GE 2014, 1129; KG, Beschluss v. 17.6.2010, 12 U 51/09, ZMR 2010, 956). Entscheidend sind dabei die vertraglichen Regelungen und die Vorstellungen der Beteiligten bei Abschluss des Vertrags (OLG Karlsruhe, Hinweisbeschluss v. 21.5.2012, 9 U 18/12, WuM 2012,666). Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu. Für ein Wohnraummietverhältnis sprechen die Bezeichnung des Vertrages als "Wohnungsmietvertrag", die Verwendung eines einschlägigen Mietvertragsformulars, eine einheitliche Miete für alle Flächen, die Vorlage eines "Fragebogen[s] zur Wohnungsbewerbung" vor der Vermietung sowie ein früherer Kündigungsversuch des Vermieters gestützt auf Eigenbedarf (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 Rn. 23a). Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, a.a.O). (BGH, Versäumnisurteil v. 16.7.2008, VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.5.2011, I-24 U 150/10, MDR 2012, 20; KG, Beschluss v. 17.6.2010, 12 U 51/09, ZMR 2010, 956; OLG Stuttgart, Urteil v. 31.3.2008, 5 U 199/07, ZMR 2008, 795; OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.3.2006, 10 U 120/05, ZMR 2006, 685; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2002, WuM 2002, 481; LG Berlin, Urteil v. 29.3.2001, 676 S 374/00, GE 2001, 771; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 535 Rn. 236, § 557 Rn. 24), sodass auch für den Wohnraumanteil des Mischmietverhältnisses mit gewerblichem Schwerpunkt § 557 nicht gilt. Das ist der Fall, wenn der Mieter nicht selbst in die Wohnungen einzieht, sondern vielmehr die Weitervermietung der Appartements beruflich betreibt und daraus einen Teil der Einnahmen für seinen Lebensbedarf erzielt (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.6.2010, 2 U 220/10, ZMR 2011, 119). Für den ab 1.1.2002 öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten die Vorschriften des WoFG, für die bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten Wohnungen bis zum Ablauf der Preisbindung die Vorschriften des WoFG, soweit nicht die Preisbindung gem. den Vorschriften des WoBindG, der NMV und der II. BV weiter gilt. Nach § 28 Abs. 3 WoFG sind nunmehr auch für geförderten Wohnraum die Vorschriften der §§ 557ff. anwendbar. Gemäß § 28 Abs. 3 und Abs. 5 WoFG darf der Vermieter keine höhere Nettomiete als die in der Förderzusage bestimmte Miete verlangen. Für Betriebskosten gelten nach § 28 Abs. 4 WoFG die Vorschriften des BGB und § 19 Abs. 2 WoFG (Söfker, WuM 2002, 291 [294]).
Davor bestand die gesetzliche Mietpreisbindung für die mit öffentlichen Mitteln geförderten Sozialwohnungen nach den §§ 1ff. WoBindG, für die mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten steuerbegünstigten oder freifinanzierten Neubauwohnungen für Angehörige des öffentlichen Dienstes oder ähnliche Personengruppen gem. §§ 87a, 111 WoBauG und für die mit Annuitätshilfen geförderten steuerbegünstigten Neubauwohnungen gem. §§ 88a–88c II. WoBauG. Diese Regelungen sind noch für eine Übergangszeit anwendbar (§§ 46ff. des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts).
Nach dem Ende der gesetzlichen Preisbindung kann der Vermieter die Miete nur unter den Voraussetzungen des § 557ff. erhöhen; die entsprechende Mieterhöhungserklärung kann aber bereits während der Preisbindung mit Wirksamkeit zu einem Zeitpunkt nach deren Ende abgegeben werden (OLG Hamm, NJW 1981, 234; KG, WuM 1994, 45; LG Berlin, WuM 1995, 541; LG Berlin, WuM 1996, 417 = ZMR 1997, 144), wobei der Mieter auf den Umstand des Endes der Preisbindung hinzuweisen ist, soweit diesem der Zeitpunkt des Auslaufens der Mietpreisbindung nicht bereits ausdrücklich m...