Rz. 12
Die Miete kann nur an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung alle privaten Haushalte in Deutschland (ab 2003: Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)) geknüpft werden, der regelmäßig veröffentlicht wird.
Weitere notwendige Inhalte ergeben sich nicht aus dem Gesetz, müssen jedoch den Grundanforderungen des § 2 der Preisklauselverordnung entsprechen. Die Möglichkeit einer Mietsenkung aufgrund eines fallenden Lebenshaltungskostenindexes darf nicht ausgeschlossen werden; daher muss neutral formuliert werden, dass sich bei einer Änderung des Lebenshaltungskostenindexes die Miete "verändert" (Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II Rn. 156).
Die Veränderung der Indexzahl muss umgerechnet werden in eine prozentuale Veränderung der Miete. Die Veränderung der Miethöhe muss direkt durch die Änderung des Preisindexes bestimmt sein. Daher entspricht eine Vereinbarung, dass sich aus der Veränderung des Preisindexes lediglich ein Anspruch auf eine Einigung über die Neufestsetzung der Miete ergibt, nicht den Anforderungen des § 557b Abs. 1 (OLG Celle, NZM 2001, 468; OLG Frankfurt/Main, NZM 2001, 526).
Ferner muss vereinbart werden, von welchem Preisindex zu Beginn der Vereinbarung ausgegangen wird. Die Indexmietklausel, nach der sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht bzw. ermäßigt, wie sich der Preisindex gegenüber dem Stand des vorangegangenen Jahres in Punkten verändert hat, ist so auszulegen, dass die Erhöhung oder Herabsetzung der Miete sich daran orientiert, wie der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sich im Verhältnis zum gleichen Monat ein Jahr später entwickelt hat (LG Berlin, Urteil v. 25.1.2011, 63 S 237/10, Juris). Die Angabe eines Basisjahres als zahlenmäßigen Bezugswert ist nicht erforderlich, wenn bereits der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex die vereinbarte Bezugsgröße ist (AG Charlottenburg, Urteil v. 10.2.2010, 212 C 188/09, GE 2010, 1547). Bei einer bestehenden Vereinbarung auf der Grundlage eines alten Basisjahres kann die Veränderung, bezogen auf dieses Jahr, durch Multiplikatoren der aktuellen Indexzahlen auf der alten Basis errechnet werden (vgl. dazu näher Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 30, 31; Samm, GE 1996, 216 [222]).
Schließlich muss aus der Vereinbarung hervorgehen, dass die Mieterhöhung nicht automatisch eintritt, sondern erst geltend gemacht werden muss
Beispiel
Die monatliche Miete von 500 EUR verändert sich im gleichen Verhältnis, in dem sich künftig jeweils der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gegenüber seinem Stand vom 1.1.2002 (= 100) ändert. Die Änderung wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Der Änderung wird der Monatsindex für den dritten Monat vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung zugrunde gelegt.
Haben die Mietvertragsparteien einen ehemals zulässigen Verbrauchsindex vereinbart, der nicht mehr ermittelt wird, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11, WuM 2013, 32; im Anschluss an BGH, Urteil v. 4.3.2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591). Es ist nicht erforderlich, dass sich die Mietvertragsparteien erneut auf eine Indexklausel im Wege der Vertragsänderung verständigen (OLG Naumburg, Urteil v. 15.11.2005, 9 U 67/05).
Die Verknüpfung der Wohnraummiete mit der Entwicklung vergleichbarer Verträge durch Spannungsklauseln ist seit dem 1.9.2001 wieder unzulässig (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 15; Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II Rn. 143), selbst wenn es sich um genehmigungsfähige Gleitklauseln handelt. Vor dem 1.9.2001 geschlossene Indexmietenvereinbarungen, in denen Gehaltsklauseln in einem auf Lebenszeit des Vermieters abgeschlossenen Mietvertrag vereinbart wurden – oder die Gehaltsklausel bis zur Erreichung der Erwerbsfähigkeit, eines bestimmten Ausbildungsziels oder bis zum Beginn der Altersversorgung gelten sollte und der Mietvertrag auf zehn Jahre abgeschlossen wurde – waren zulässig und bleiben wirksam.
Unzulässig im Wohnraummietrecht sind auch Leistungsvorbehalte, in denen sich die Parteien die Festsetzung der Miete – durch sie selbst oder einen Dritten – bei Änderung der Vergleichsgröße vorbehalten, ohne dass die Änderung der Vergleichsgröße automatisch die Mietänderung bewirkt (OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, 26; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 16; Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II Rn. 144).
Ferner bleiben in Wohnraummietverhältnissen Kostenelementsklauseln unzulässig, die den Vermieter berechtigen, die Miete bei Änderung der unmittelbar für die Herstellung oder Unterhaltung des Mietobjekts maßgeblichen Faktoren zu ändern (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 17; Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II Rn. 145).