Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.1 Ermittlung des allgemeinen Mietenniveaus – Durchschnittswert

Rz. 14

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit stellt sich der Gesetzgeber einen anhand der Kriterien des § 558 Abs. 2 ermittelten Wohnungs-/Mietpreispools vor, an dem die konkrete Wohnung zu messen ist. Das wäre allerdings nur durch entsprechende Erhebungen in der Gemeinde feststellbar, so wie es für Mietspiegel durchgeführt wird. Wie jedoch § 558a Abs. 4 zeigt, kann die Vergleichbarkeit jedenfalls für das entsprechende Erhöhungsverlangen des Vermieters auch auf kleinerer Ebene hergestellt werden, wenn sich daraus ein ausreichender Rückschluss auf das Mietenniveau insgesamt ergibt. Die Vorgaben des § 558 wirken daher praktisch im Wesentlichen für die Erstellung von Mietspiegeln und deren mögliche Überprüfung zum Zustandekommen und deren Plausibilität überhaupt durch die Gerichte, ferner überhaupt für das gerichtliche Verfahren zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die bestimmte Wohnung im entsprechenden Zustimmungsprozess der § 558b.

Rz. 15

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ggf. schuldet.

Hinweis

Vierjahresfrist

Die nach § 558 Abs. 2 a. F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (BGH, Urteil v. 26.5.2021, VIII ZR 93/20, ZMR 2021, 730; BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 22/20, ZMR 2021, 727; BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 346/10, ZMR 2012, 528).

Achtung

Sechsjähriger Betrachtungszeitraum

Der neue sechsjährige Betrachtungszeitraum gilt grds. für alle Mieterhöhungen, die dem Mieter seit dem 1.1.2020 zugegangen sind. Nach der Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 50 EGBGB gibt es aber eine längere Übergangsfrist, innerhalb der noch der vierjährige Betrachtungszeitraum gilt.

Die jeweilige Länge des Betrachtungszeitraums knüpft an den örtlichen Mietspiegel an. Der Berliner Mietspiegel 2019 durfte gem. Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31.1.2019 existierenden Mietspiegels in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 1 a. F. auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 a. F. bezogen werden und darf gem. Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden (LG Berlin, Urteil v. 7.9.2022, 64 S 98/21, GE 2022, 1263; Anschluss LG Berlin, Urteil v. 24.5.2022, 65 S 189/21, GE 2022, 690 und LG Berlin, Urteil vom 20.7.2022, 66 S 47/22, GE 2022, 842).

Bestandsmieten, also Mieten im laufenden Mietverhältnis, die nicht verändert worden sind, sollen nur teilweise in die Bewertung einfließen. Das Gesetz nimmt von den Änderungen nur die nach § 560 aus, so dass auch Staffelmietänderungen und Erhöhungen nach § 559 und Vereinbarungen nach § 557 zu berücksichtigen sind.

Rz. 16

Zum sog. Mischungsverhältnis, d. h. zum Verhältnis des Datenmaterials aus den verschiedenen (vier) Jahren schweigt das Gesetz. Die dogmatische Diskussion soll hier nicht vertieft werden. Der BGH (Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469) weist darauf hin, dass das Verhältnis von Alt- und Neumieten "ausgewogen" sein muss. Daher ist im Konfliktfall richterlich zu überprüfen, ob die Ausgewogenheit nicht ohne Weiteres eine gleichrangige Berücksichtigung von Alt- und Neumieten beinhaltet, sondern auch von der Anzahl (Häufigkeit) der ermittelten Daten in den einzelnen Jahren abhängen kann.

Hinweis

Betrachtungszeitraum

Der Betrachtungszeitraum ist von dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zurückzurechnen. Denn das Gesetz spricht von der "verlangten" Miete; das Verlangen wird mit Zugang beim Mieter wirksam. Davon abzugrenzen ist das Problem, welcher "Stichtag" für das gerichtliche Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist.