Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.3 Einordnung der Wohnung im Vergleich

Rz. 27

Die konkrete Wohnung, für die die Miete festgestellt bzw. erhöht werden soll, ist in die entsprechende Kategorie der Vergleichswohnungen einzuordnen. Das Gesetz spricht von Vergleichbarkeit, nicht von Deckungsgleichheit, was praktisch angesichts der Vielfalt von Wohnungen auch nicht möglich wäre. Zur weiteren Herstellung der Vergleichbarkeit und vor allem zur Ausfüllung von Mietpreisspannbreiten kann und muss mit Zu- oder Abschlägen zu wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmalen und zu Sondermerkmalen gearbeitet werden.

Hinweis

Vergleichsmiete, keine punktgenaue Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine punktgenaue Miete, sondern eine Spanne von verschiedenen Entgelten (BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 62/18, GE 2019, 721); sie ist nach einem objektiven Maßstab zu bestimmen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben. Auch wenn sich regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegen wird, folgt allein daraus (noch) nicht, dass der Tatrichter die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zwingend als Spanne zu ermitteln hätte.

Bei Heranziehung eines nach der Tabellenmethode erstellten Mietspiegels und einer ihn begleitenden Orientierungshilfe wird sich regelmäßig im Weg von konkreten Wohnwertmerkmalen ein punktgenauer Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn einer Einzelvergleichsmiete ermitteln lassen (BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17, GE 2019, 377).

Ergibt sich auch nach Berücksichtigung de...