Rz. 27
Die konkrete Wohnung, für die die Miete festgestellt bzw. erhöht werden soll, ist in die entsprechende Kategorie der Vergleichswohnungen einzuordnen. Das Gesetz spricht von Vergleichbarkeit, nicht von Deckungsgleichheit, was praktisch angesichts der Vielfalt von Wohnungen auch nicht möglich wäre. Zur weiteren Herstellung der Vergleichbarkeit und vor allem zur Ausfüllung von Mietpreisspannbreiten kann und muss mit Zu- oder Abschlägen zu wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmalen und zu Sondermerkmalen gearbeitet werden.
Vergleichsmiete, keine punktgenaue Miete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine punktgenaue Miete, sondern eine Spanne von verschiedenen Entgelten (BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 62/18, GE 2019, 721); sie ist nach einem objektiven Maßstab zu bestimmen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben. Auch wenn sich regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegen wird, folgt allein daraus (noch) nicht, dass der Tatrichter die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zwingend als Spanne zu ermitteln hätte.
Bei Heranziehung eines nach der Tabellenmethode erstellten Mietspiegels und einer ihn begleitenden Orientierungshilfe wird sich regelmäßig im Weg von konkreten Wohnwertmerkmalen ein punktgenauer Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn einer Einzelvergleichsmiete ermitteln lassen (BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17, GE 2019, 377).
Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom – sachverständig beratenen – Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden; in diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann.
Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 62/18, GE 2019, 721; Fortführung des Senatsurteils v. 29.2.2012, VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351).
Rz. 28
Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche übersteigt, erfordert indes im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (mit zwei Stellen nach dem Komma; Urteil v. 20.4.2005, VIII ZR 110/04, GE 2005, 663; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als zulässige Schätzungsgrundlage).
Nach BGH, Urteil v. 6.7.2005, VIII ZR 322/04, GE 2005, 984, ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet. Das kann auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels übertragen werden. Ein Mieterhöhungsverlangen ist also auch dann nicht unwirksam, wenn die Ausgangsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne liegt, der Vermieter aber innerhalb der Spanne eine höhere Miete erreichen möchte und dazu darlegt, dass die konkrete Wohnung einen Punkt bis zum Oberwert der Mietspiegelspanne erreicht hat.
Nach BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 30/09, GE 2009, 1616, darf der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreteren ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Das gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung von VIII ZR 322/04). Dieses Urteil darf nicht missverstanden bzw. verallgemeinert werden. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb einer festgestellten Spanne liegt, erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Es muss also ein punktgenauer Wert ermittelt werden. Im zu Grunde liegenden Fall hatte sich der Sachverständige bei der betreffenden Wohnung nicht auf eine Einzelmiete innerhalb der angegebenen Spanne festgelegt. Offenbar waren die von ihm herangezogenen Wohnungen in allen wesentlichen Merkmalen völlig gleich (sog. Plattenbau). Die Auffassung des BGH, dass mit einer festgestellten Bandbreite auch eine Einzelvergleichsmiete fe...