Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 6.2.1 § 559

Rz. 67

Wer kann die Miete bei Modernisierung erhöhen, wer ist zur Anrechnung von Drittmitteln verpflichtet?

Nach § 559 Abs. 1 ist der Vermieter zur Mieterhöhung nach Modernisierung berechtigt, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, also der auch der Bauherr war (LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010, 63 S 107/10, GE 2011, 339).

Damit ist derjenige gemeint, der die baulichen Maßnahmen in Auftrag gibt und auf eigene Rechnung durchführen lässt. Derjenige, der den Aufwand hat, soll dann auch die Möglichkeit der Abwälzung auf den Mieter in Form der Mieterhöhung haben. Der Gesetzgeber hatte bei dieser Regelung im MHG nicht das Problem der Veräußerung der Mietsache vor bzw. nach Abschluss der Baumaßnahmen und damit jedenfalls vor einer entsprechenden Mieterhöhung geregelt und sah offenbar auch keine Veranlassung, das mit der Mietrechtsreform nachzuholen. Wenn nur der Vermieter, der auch der werkvertragliche Auftraggeber war, zur Mieterhöhung berechtigt wäre, könnte sich die Situation ergeben, dass bei einer Veräußerung eine Mieterhöhung nicht stattfinden könnte, denn der Bauherr wäre dann nicht mehr Vermieter und der jetzige Vermieter wäre nicht Bauherr. Dieses Problems musste sich das KG in zwei RE annehmen und hat das (pragmatisch) dahin gelöst, dass der Erwerber, der nach § 571 BGB a. F. (jetzt § 566) in das Mietverhältnis eingetreten ist, die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen kann, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach (KG, GE 2000, 747) bzw. vor (KG, RE v. 17.7.2000, 8 RE-Miet 4110/00, GE 2000, 1104) Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden ist. Die dogmatische Begründung mag kritisch betrachtet werden (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rn. 15), ist jedoch im Hinblick auf die Folgen des Rechtsüberganges nach § 566 (Übergang von allen Rechten und Pflichten) gerechtfertigt.

Die gesetzliche Regelung des § 559a zur Drittmittelanrechnung geht zwangsläufig auch davon aus, dass der Vermieter, der Bauherr war, auch bei der Mieterhöhung verpflichtet ist, die entsprechende Kürzung vorzunehmen. Im Hinblick auf § 566 müsste sich eigentlich auch zwangsläufig in Berücksichtigung der genannten RE des KG ergeben, dass der Rechtsnachfolger, der die Miete berechtigt nach §§ 559, 559b erhöht, auch zur Drittmittelanrechnung verpflichtet ist, unabhängig davon, ob er (persönlich) Drittmittel erhalten hat oder nicht. Das ist jedoch nach bisheriger Rechtsprechung des KG und des BGH nicht der Fall (die Entscheidungen stammen aus dem Jahre 1997 und liegen damit zeitlich vor den genannten Entscheidungen des KG zur Mieterhöhungsmöglichkeit des Grundstückserwerbers).

Achtung

Anrechnung öffentlicher Mittel

Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Mietvertragsparteien in einer Modernisierungsvereinbarung, die Teil des Mietvertrags geworden ist, die Anrechnung der öffentlichen Mittel bei einer Mieterhöhung vorgesehen haben, dann ist der Rechtsnachfolger gem. § 566 BGB daran gebunden (BGH, Urteil v. 10.9.2003, VIII ZR 58/03, GE 2004, 292; LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010,63 S 107/10, GE 2011, 339).

Wie schon ausgeführt, bezieht sich die Entscheidung des BGH auf ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, jetzt also § 558, nicht auf die Mieterhöhung nach Modernisierung in Anwendung des § 559. Mit der inzwischen vom KG in den genannten RE gegebenen Möglichkeit für den Wohnungserwerber, die Mieterhöhung durchzuführen, obwohl er im werkvertraglichen Sinne nicht Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen war. Ob die Entscheidung des BGH danach jetzt noch Bestand haben würde, muss stark angezweifelt werden. Wie selbst der BGH in der Entscheidung ausführt, ist es Sinn der Anrechnung von Drittmitteln, dass sich bei der Mieterhöhung Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung von Wohnraum erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge zugunsten des Mieters auswirken. Die Fördermittel erhält zwar der Bauherr, aber eben nur mit dem Ziel, sie auch zur Wohnungsmodernisierung einzusetzen. Sie sind also zweckbestimmt objektbezogen. In diesem Fall liegt es nah, etwaige sich daraus ergebende Pflichten in Anwendung des § 566 auf den Erwerber der mit öffentlichen Mitteln modernisierten Wohnung übergehen zu lassen.