Rz. 68
- Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet?
- Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber?
- Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung?
- Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Zeitraum anzurechnen?
- Welchen Einfluss hat die durch den Fördervertrag vorgeschriebene höchstzulässige Miete? Entfällt die Anrechnung (schon) dann, wenn der Förderungsgeber eine Höchstmiete vorschreibt?
- Sind geflossene Drittmittel bei einem Mieterhöhungsverlangen immer anzugeben oder nur dann, wenn eine Anrechnung tatsächlich zu erfolgen hat?
Rz. 69
Zu a.
Die Antwort auf die Frage, wer zur Drittmittelanrechnung verpflichtet ist, ergibt sich im Wesentlichen aus den Ausführungen zu § 559. Zur Mieterhöhung nach § 558 ist der Vermieter berechtigt. Dabei handelt es sich naturgemäß nur um den derzeitigen Vermieter – das Problem der Veräußerung der Mietsache stellt sich nicht.
Rz. 70
Zu b.
Zur Anrechnungspflicht des Wohnungserwerbers stellen sich dieselben Probleme wie zu § 559. Wie dargestellt hat sich die Diskussion insofern ohnehin bisher nur zu § 2 MHG/§ 558 entzündet.
Rz. 71
Zu c.
Das Problem stellt sich nur bei der Mieterhöhung nach § 558, nicht bei der Mieterhöhung infolge einer Modernisierung nach § 559. Denn letztere Vorschrift geht davon aus, dass der Mieter eine nicht oder noch weiter modernisierungsbedürftige Wohnung innehat, die Modernisierung dann durchgeführt wird, was dem Vermieter das Recht gibt, die Miete entsprechend der aufgewendeten Mittel zu erhöhen. Ist die Wohnung nicht vermietet, ist für eine Mieterhöhung im formellen Sinne kein Raum, kann der Vermieter die modernisierte Wohnung zu einer Miete in den Grenzen des Wirtschaftsstrafgesetzes anbieten und mit einem neuen Mieter entsprechend vereinbaren. Bei Abschluss des Mietvertrages über die modernisierte Wohnung ist der Vermieter nicht zu Angaben darüber verpflichtet, inwiefern Drittmittel i. S. d. § 559a bei der Mietpreisbildung berücksichtigt worden sind.
Das Problem der Drittmittelberücksichtigung stellt sich jedoch bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558, wenn der Mieter eine schon modernisierte Wohnung gemietet hat, die ortsübliche Vergleichsmiete später die vereinbarte Miete übersteigt und der Vermieter daher die Miete anheben möchte. Die Frage ist entgegen der Ansicht von Kunze/Tietzsch (a. a. O., S. 424) keineswegs geklärt. Nach § 558 Abs. 5 sind die Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen; der Vermieter muss demnach zu einer Mieterhöhung nach § 559 berechtigt sein. Das ist bei Vermietung einer modernisierten Wohnung nicht der Fall mit der Folge, dass eine Drittmittelanrechnung nicht in Betracht kommt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 207).
Im Übrigen hat es auch der öffentliche Förderer in der Hand und tut es auch entsprechend, die Vergabe der Fördermittel an Mietobergrenzen zu binden, um zu erreichen, dass die Fördermittel nicht in die Privatschatulle eines Grundstückseigentümers fließen, sondern der Allgemeinheit mit dem Interesse an den heutigen Verhältnissen angepassten Wohnungsstandards zugute kommen.
Der BGH hat zu diesem Problem bisher nicht Stellung zu nehmen brauchen.
Rz. 72
Fazit zum Problemkreis c.
Die Anrechnung von Drittmitteln hat nach § 558 Abs. 5 nicht zu erfolgen, wenn die Modernisierung nicht im laufenden Mietverhältnis erfolgt ist, sondern der Mieter in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen ist.
Rz. 73
Zu d.
§ 558 Abs. 5 regelt nicht ausdrücklich, ob die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Zeitraum anzurechnen sind. Da die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter den Voraussetzungen der Einhaltung von Wartefrist und Kappungsgrenze immer dann möglich ist, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, könnte man meinen, die Anrechnung der Drittmittel habe natürlich bei jeder Mieterhöhung nach § 558 zu erfolgen. Dagegen ist einzuwenden, dass nach § 558 Abs. 5 nur Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen sind. Es stellt sich also wiederum das Problem, wie das Verhältnis dieser beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten zu sehen ist, ob es sich also um eine Rechtsgrund- oder Rechtsfolgenverweisung handelt. Wie oben dargelegt, handelt es sich nach hier vertretener Ansicht um eine Rechtsgrundverweisung. Bei einer Mieterhöhung nach § 559 erfolgt die Drittmittelanrechnung nur einmal, wirkt sich damit aber dennoch auf Dauer aus, da die gekürzte Miete die neue Vertragsmiete ist und somit als niedrigere Ausgangsmiete an der allgemeinen Mietentwicklung teilnimmt. Ob daneben der öffentliche Förderer im Fördervertrag eine weitere befristete oder unbefristete Mietobergrenze vorschreibt, deren Nichteinhaltung zu bestimmten Sanktionen führen kann (und muss), steht auf einem anderen Blatt und hat mit dem Gesetzessystem nach §§ 558, 559, 559a nichts zu tun.