Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558c Mietspiegel; Verordnungs ... / 4 § 558c Abs. 4

Rz. 5

Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber auch für Zeiträume vor der Veröffentlichung kann der Mietspiegel als Erkenntnisquelle verwendet werden. Relevant wird diese Frage, wenn der im Mietspiegel bestimmte Stichtag, zu dem die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, vor dem Zugang eines Mieterhöhungsverlangens liegt, der Mietspiegel selbst aber erst später veröffentlicht wird. Nach herrschenden Meinung (LG Aachen, Urteil v. 22.12.2016, 2 S 30/16, GE 2017,177; LG Berlin, Urteil v. 14.2.2018, 64 S 74/17, WuM 2018, 209; LG Berlin, Urteil v. 9.8.2016, 18 S 111/15, GE 2016, 1152; LG Berlin, Urteil v. 7.11.2014, 65 S 527/13, GE 2015, 126) ist im Zustimmungsprozess der aktuelle Mietspiegel maßgeblich und nicht der Mietspiegel, der beim Zugang des Erhöhungsverlangens galt, wenn die für diesen ausgewiesenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden.

§ 558c Abs. 4 Satz 3 und § 5 MsV legen fest, dass sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht werden müssen. An die Veröffentlichung werden keine besonderen Voraussetzungen geknüpft, insbesondere ist kein rechtsförmliches Veröffentlichungsverfahren wie bei Rechtsnormen erforderlich.

Gemäß § 558c Abs. 4 Satz 2 sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel aufzustellen. Nach der Überleitungsvorschrift in Art. 229 EGBGB war ein solcher Mietspiegel in Gemeinden, die bisher keinen Mietspiegel hatten, bis spätestens 1. Januar 2023 zu erstellen und zu veröffentlichen. Wird für die Gemeinde in Erfüllung dieser Verpflichtung ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, ist dieser bis spätestens 1. Januar 2024 zu erstellen und zu veröffentlichen. Die Verpflichtung wird sowohl durch die Erstellung eines Mietspiegels durch die Gemeinde wie auch durch einen Verbändemietspiegel erfüllt. Besondere Bedeutung hat dies für Gemeinden, die in eine Mietpreissenkungsverordnung nach § 556d Abs. 2 aufgenommen wurden. Die Aufnahme in eine solche Verordnung dürfte in Zukunft auch davon abhängig sein, ob die Gemeinde ihrer Verpflichtung zur Mietspiegelaufstellung nachgekommen ist. Auch kann der Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 2 für mehrere Gemeinden oder für Teile der Gemeinde erstellt werden. Entscheidend ist, dass alle Teile einer Gemeinde, die mehr als 50.000 Einwohner aufweist, in den Geltungsbereich eines Mietspiegels fallen.