Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete / 5 Überlassung des Grundstücks (oder der Räume)

Rz. 6

§ 566 greift erst dann, wenn dem Mieter in Erfüllung der Pflichten des § 535 das Grundstück/die Räume vor der Veräußerung überlassen worden ist/sind. Den Übergang von nicht durch Überlassung vollzogenen Mietverhältnissen auf den Erwerber regelt § 567a mit der Folge, dass es zu keiner schuldrechtlichen/mietrechtlichen Rechtsbeziehung zwischen Erwerber und Mieter kommt, es sei denn, eine Erfüllungsübernahme wird vereinbart.

Hinweis

Keine Überlassung

Hat sich der Mieter eigenmächtig den Gebrauch der Mietsache verschafft (bspw. durch verbotene Eigenmacht), liegt keine Überlassung vor, da der Vermieter den Gebrauch nicht gewährt hat.

Überlassen kann bspw. auch der Vormieter, wenn der Vermieter einverstanden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 56). Wird der Untermieter Hauptmieter, so gilt die Mietsache als mit dem Beginn dieses Mietverhältnisses als überlassen (Blank/Börstinghaus/Blank, § 566 Rn. 25).

Für eine Überlassung i. S. d § 566 Abs. 1 reicht es aus, dass der Mieter die Schlüssel zum Mietobjekt erhalten hat; ein Bezug der Wohnung, die Einrichtung eines Betriebes oder die Einzäunung eines Grundstücks sind nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 56). Bei teilweiser Überlassung kommt es darauf an, ob die Gebrauchsgewährungspflicht hierdurch im Wesentlichen erfüllt wurde oder nicht; Überlassung wäre danach anzunehmen, wenn die Wohnräume übergeben wären, Keller oder Garage aber nicht; im umgekehrten Fall liegt eine Überlassung nicht vor (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 56).

Zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels und der Überlassung muss der Mietvertrag Bestand haben und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befinden (BGH, Urteil v. 16.12.2009, VIII ZR 313/08, GE 2010, 339; vgl. auch Schach in JurisPR-MietR 5/2010, Anm. 2, unter Bezugnahme auf BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, NJW 2007, 1818; vgl. auch Häublein in MünchKomm, 6. Aufl., § 566 Rn. 16).

Der Erwerber tritt nur insoweit in den Mietvertrag ein, als dieser gemietete Räume umfasst. Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem eigentlichen Mietgegenstand und sonstigen Flächen, die der Mieter (nur) mitbenutzen darf, wie etwa die Gemeinschaftsflächen eines Hauses (Treppenhaus, Zugangswege, Waschkeller etc). Ein Erwerber (nur) dieser Gemeinschaftsflächen tritt nicht gem. § 566 in den Mietvertrag ein (BGH, Urteil v. 4.9.2019, XII ZR 52/18, NJW 2020, 683). Das gilt auch dann, wenn der Mieter auf die Nutzung dieser Flächen angewiesen ist, um die Mietsache vereinbarungsgemäß nutzen zu können, etwa für Lieferverkehr zu seinem Ladengeschäft (BGH, Urteil v. 4.9.2019, XII ZR 52/18, a. a. O.) oder wenn über eine nicht vermietete Teilfläche die Versorgung der Mietsache mit Gas, Wasser und Strom erfolgt (OLG Hamburg, Urteil v. 15.05.2014, 12 U 170/13, MDR 2014, 708); der Mieter ist dann auf Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter dieser Flächen angewiesen.

Ist die Mietsache vor Eigentumsübergang an den Vermieter (Veräußerer) zurückgegeben worden, ist § 566 selbst dann nicht anwendbar, wenn das Mietverhältnis rechtlich nicht beendet sein sollte (BGH, Urteil v. 16. 12. 2009, VIII ZR 313/08, GE 2010, 339). Überlässt der Mieter die Mietsache hingegen an Dritte, etwa an einen Untermieter, beendet das die Überlassung durch den Vermieter an ihn selbst nicht, da er mittelbarer Besitzer bleibt.