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Mit Abschluss des Veräußerungsakts (Eintragung in das Grundbuch) tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters, unabhängig von der Kenntnis des Mieters und des neuen Vermieters. Er tritt auch in das Abwicklungsverhältnis nach Kündigung bis zur Rückgabe nach § 546 ein (OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164).
Mietrechtliche Rechte und Pflichten
Der Erwerber tritt nur in solche Rechte und Pflichten ein, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen; er tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind, z. B. nicht in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht (BGH, Urteil v. 12.10.2016, XII ZR 9/15, GE 2017, 223).
Übernimmt der Mieter für den Vermieter Hausmeisterdienste oder die Treppenhausreinigung gegen gesondertes Entgelt, gehen die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten nicht nach § 566 auf den Erwerber über; wohnt der Mieter hingegen aufgrund solcher Dienste ganz oder teilweise mietfrei, dann ist die Erbringung der Dienste eine mietrechtliche Vereinbarung, die auf den Erwerber übergeht (Schmidt-Futterer/Streyl,§ 566 Rn. 91).
Ein Ankaufsrecht bzw. eine Kaufoption geht nicht auf den Erwerber über (BGH, Urteil v. 12.10.2016, XII ZR 9/15, GE 2017, 223). Der Erwerber ist auch nicht an die Auflagen und Bedingungen (insbes. zur Beschränkung von Mieterhöhungen gem. §§ 558 Abs. 5, 559a) gebunden, die der Veräußerer anlässlich der Bewilligung von öffentlichen Fördermitteln (etwa zur Modernisierung) gegenüber der Förderstelle (etwa einer öffentlichen Kreditanstalt) eingegangen ist (BGH, Urteil 10.9.2003, VIII ZR 58/03, GE 2004, 292). Anders ist dies nur, wenn die Verpflichtung sich aus dem Mietvertrag selbst ergibt (BGH, Urteil 10.9.2003, VIII ZR 58/03, a. a. O.) oder wenn der Veräußerer dem Erwerber diese Verpflichtung in dem Kaufvertrag auferlegt hat (BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18, GE 2018, 1592). Der Erwerber ist nicht an eine Vereinbarung im Mietvertrag gebunden, wonach der Vermieter auf Grund eines Belegungsrechtes zugunsten des Arbeitgebers des Mieters verpflichtet ist, einen Mietvertrag mit einem anderen Betriebsangehörigen zu schließen, wenn das Mietverhältnis mit dem Mieter endet (BGH, Urteil v. 12.7.1967, VIII ZR 250/64, ZMR 1968, 322). Das gilt ebenso für den Verzicht eines Arbeitgebers und Vermieters von Werkswohnungen auf die Umlage von Nebenkosten als freiwillige soziale Leistung und für die Verpflichtung einen Mietvertrag mit dem Untermieter zu schließen, wenn das Hauptmietverhältnis endet (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 94).
In jedem Fall gehen Vereinbarungen nicht auf den Erwerber über, die zwischen dem Vermieter und einem Dritten geschlossen worden sind (BGH, Urteil v. 21.1.1999, VII ZR 397, WuM 1999, 347).
Der Rechtsübergang bildet die Zäsur für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis (es sei denn, schon vorher sind berechtigt Rechte abgetreten worden). Werden Ansprüche erst dann fällig, stehen sie dem Erwerber zu (BGH, Urteil v. 10.11.2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 125), insbesondere ein etwaiger Rückgewähranspruch nach § 546 Abs. 1 (OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164). Mietzahlungsansprüche stehen ihm erst mit dem Eigentumsübergang zu, was sich auf die Errechnung eines etwaigen zur Kündigung berechtigenden Rückstands auswirkt, § 543. Auf eine Vormiete gem. § 556e Abs. 1 bzw. auf eine nach § 556e Abs. 2 ermittelte Miete kann sich ein Erwerber auch dann berufen, wenn der Veräußerer sie vereinbart bzw. wenn dieser die Renovierung durchgeführt hat (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 98; ebenso für § 556e Abs. 2: Blank WuM 2014, 652, aber a. A. für § 556e Abs. 1: Blank WuM 2014, 650).
Der Erwerber kann und muss gegenüber dem Mieter anfechten; der Veräußerer verliert sein Anfechtungsrecht (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 126; a. A. Staudinger/Emmerich, § 566 Rn. 43; OLG Hamburg Urteil v. 17.8.2012, 4 U 8/12, BeckRS 2014, 7244: nur gemeinsames Anfechtungsrecht mit dem Veräußerer). Die Anfechtung wirkt nur auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs zurück, nicht aber auf die Vertragszeit des Veräußerers bzw. dessen Vertragsschluss (MüKoBGB/Häublein § 566 Rn. 43 ff.). Auf den Lauf von Anfechtungsfristen hat der Eigentumswechsel keinen Einfluss.
Übernimmt der Erwerber eines Grundstücks dessen Lasten und Nutzungen – wie üblich – schon vor dem Eigentumsübergang, ist eine Anwendung des § 566 noch nicht möglich. In der Regel ist darin auch noch nicht eine Abtretung der abtretbaren Rechte und Ansprüche (Mietforderungen, Räumungsanspruch) zu sehen.
Vollmacht vor Eigentumsübergang
Die Parteien des Grundstückskaufvertrages können den Erwerber aber schon für die Zeit vor dem Eigentumsübergang bevollmächtigen bzw. entsprechend § 185 Abs. 1 ermächtigen (BGH, Urteil v. 13.2.1008, VIII ZR 105/07, GE 2008, 469), insbes. die Gestaltungsrechte (Kündigung: LG München I, Beschluss v. 23.1...