Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573b Teilkündigung des Vermieters / 7 Art und Weise der Kündigung

Rz. 8

Auch wenn der Wortlaut von § 573b eine Begründung der Kündigung nicht ausdrücklich vorsieht, geht die ganz herrschende Meinung von einem Begründungserfordernis aus. Danach hat der Vermieter mitzuteilen, welche Nebenräume oder Teile eines Grundstücks er zum Zwecke der Schaffung von welchem konkreten Wohnraum verwenden will; er muss die konkrete Bauabsicht, die baurechtliche Zulässigkeit und die Absicht darlegen, dass die Wohnungen zum Zwecke der Vermietung errichtet werden (MüKoBGB/Häublein § 573b Rn. 14; Beuermann/Blümmel, Neues MietR S. 207; Haas, Neues MietR BGB § 573b Rn. 2; Huber, GE 1992, 286 ff.; Lammel, WohnraumMietR BGB, § 573b Rn. 12; Sonnenschein, WuM 2000, 387, 391), braucht allerdings - möglicherweise noch gar nicht vorhandene - Interessenten für die Anmietung des neugeschaffenen Wohnraums nicht zu benennen. Will der Vermieter die neue, aus- oder umgebaute Wohnung selbst nutzen, muss er im Kündigungsschreiben angeben, welche Wohnung er dafür freimachen und der Vermietung zuführen will (Ersatzwohnraum) und welche Wohnflächen die neue Wohnung und die Ersatzwohnung ausweisen, damit der gekündigte Mieter überprüfen kann, ob der Ersatzwohnraum dem vom Vermieter selbst in Anspruch genommenen Wohnraum gleichwertig ist.

Die Teilkündigung ist formell unwirksam, wenn der Vermieter in ihr nicht das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen des § 573b erläutert (AG Frankfurt am Main, Urteil v. 18.3.2005, 33 C 4170/04, ZMR 2005, 794).

Hinweis

Zulässige oder unzulässige Teilkündigung?

Ohne Begründung wäre es dem Mieter nicht möglich zu beurteilen, ob eine zulässig oder unzulässige Teilkündigung vorliegt.

Rz. 9

Gemäß § 568 muss die Kündigung dem Schriftformgebot i.S.v. § 126 genügen (LG Berlin, NZM 1998, 328; MüKoBGB/Häublein, § 573b Rn. 14). Das bedeutet, dass der Vermieter die Kündigung eigenhändig unterzeichnen muss.

Achtung

Unwirksamkeit der Kündigung

Eine Kündigung per E-Mail oder Fax genügt nicht und führt zu deren Unwirksamkeit.

Rz. 10

Die Kündigung ist - unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses - spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen, vgl. § 573b Abs. 4. Nach Verlängerung des Mietverhältnisses um bestimmte Zeit, ist eine erneute Kündigung nicht erforderlich.

Rz. 11

Ebenfalls der Systematik entsprechend gilt die Sozialklausel des § 574 auch für das Teilkündigungsrecht des Vermieters (MüKo/Häublein, § 573b Rn. 15; Blank, WuM 1993, 575). Der Vermieter ist daher gehalten, dem Mieter einen entsprechenden Hinweis auf den fristgemäßen Härtefalleinwand zu erteilen; versäumt er diesen Hinweis, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits der Teilkündigung widersprechen. Hat der Vermieter den Mieter dagegen bereits in dem Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen, und hat der Mieter den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses über den Nebenraum oder die Grundstücksfläche schriftlich erklärt, so kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Als Härtegründe könnte der Mieter – außer den sonstigen Härtegründen anführen, dass er den mitgemieteten Nebenraum für berufliche Zwecke benötigt oder ein anderer Abstellraum zur Zeit nicht angemietet werden kann (Huber, GE 1992, 286, 287).