Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573c Fristen der ordentlichen ... / 5 Abdingbarkeit – § 573c Abs. 4

Rz. 14

Abgesehen von der in § 573c Abs. 3 normierten Ausnahme, können die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung nicht "zum Nachteil des Mieters" abbedungen werden. Von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarungen sind daher unwirksam. Eine vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter 12 Monate betragen soll, wird daher insofern teilunwirksam, als sie den Mieter betrifft. Für den Vermieter bleibt die Regelung wirksam (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 71/07, NJW 2008, S. 1661).

Soweit es sich nicht um Mietverhältnisse über Wohnraum zu dauerndem Gebrauch handelt, können längere, kürzere, auch für den Vermieter und Mieter ungleiche Fristen vereinbart werden (BGH, Urteil v. 30.5.2001, XII ZR 273/98, WuM 2001, 440).

Rz. 14a

Hinweis

Abkürzung der Kündigungsfrist

Umstritten ist, ob der Mieter nach ordentlicher Kündigung durch den Vermieter eine Abkürzung der Kündigungsfrist verlangen kann, wenn sich beide Parteien vor Ablauf der Kündigungsfrist erkennbar aus dem Mietverhältnis lösen wollen.

Diese Frage stellt sich weiterhin auch bei der für den Mieter geltenden kürzeren Kündigungsfrist von 3 Monaten unabhängig von der Dauer der Überlassung. Eine derartige Verpflichtung des Vermieters ist überwiegend sogar dann Verneint worden, wenn der Mieter dem Vermieter einen Ersatzmieter anbot (LG Berlin, Urteil v. 10.7.1978, 62 S 97/98, WuM 1979, 77; LG Darmstadt, Urteil v. 6.9.1976, 17 S 3416/76, ZMR 1977, 282; LG Mannheim, Urteil v. 17.2.1977, BB 1977, 1274), v.a. dann, wenn die restliche Mietzeit verhältnismäßig kurz war, z.B. 3 Monate oder weniger oder wenn der Mieter aufgrund einer freien Entscheidung, die auf Veränderung seiner Wohnsituation abzielt, das Interesse an der Wohnung verloren hatte (OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.1981, 3 REMiet 2/81, NJW 1981, 1741).

Entscheidend dürfte sein, ob das Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Vertragsaufhebung das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses weit überwiegt (LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, WuM 2009, 398; LG Berlin, Urteil v. 21.9.2004, 63 S 175/04, GE 2004, 1529; LG Berlin, Urteil v. 7.1.2003, 63 S 109/02, GE 2003, 457). Dies kann angenommen werden bei einem berufsbedingten Wohnungswechsel (LG Hamburg, Urteil v. 1.12.1987, 16 S 23/87, WuM 1988, 125) oder bei Bedarf einer größeren Wohnung wegen persönlicher Veränderungen (Heirat, Geburt eines Kindes). Ebenso kann das Interesse des Mieters überwiegen, die dreimonatige Kündigungsfrist abzukürzen, wenn der Vermieter gekündigt hat, berechtigte Interessen an der Ausschöpfung der langen Frist nicht ersichtlich sind und die Weitervermietung ohne Weiteres möglich ist (LG Mannheim, Urteil v. 28.5.1986, 4 S 186/85, WuM 1987, 395; a.A. AG Wuppertal, Urteil v. 24.11. 1987,92 C 480/87, DWW 1988, 84).

Hinweis

Extreme Sonderfälle

Angesichts der nur kurzen Kündigungsfrist von 3 Monaten dürfte aber ein Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses nur auf extreme Sonderfälle beschränkt sein (LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, WuM 2009, 398). Beide Voraussetzungen der Abkürzung der Kündigungsfrist - überwiegendes Interesse des Mieters an der vor- zeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses und Stellen eines geeigneten Nachmieters – müssen kumulativ vorliegen.

Rz. 14b

Eine Abkürzung der Kündigungsfrist kommt auch dann in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter vertraglich das Recht eingeräumt hat, sich durch Benennung eines zumutbaren Ersatzmieters von dem Mietvertrag zu lösen. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter von dem Zeitpunkt an, zu dem ihm solche Ersatzmieter angeboten werden, so stellen, als wenn er weitervermietet hätte (AG Essen, Urteil v. 24.12.1982, 25 C 179/82, WuM 1983, 230). Entscheidend kommt es dabei auf denInhalt der Ersatzmieterklausel an (LG Berlin, Urteil v. 22.0.1983, 61 S 247/83, MDR 1984, 55).

Schlägt der Mieter entsprechend drei namentlich und mit Anschrift benannte Ersatzmieter vor und sind diese wirtschaftlich und persönlich zuverlässig und bereit, den Mietvertrag für die Restdauer zu übernehmen, so hat der Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, der durch Ausübung eines entsprechenden Sonderkündigungsrechts ausgeübt werden kann. Wenn die restliche Mietzeit verhältnismäßig kurz ist, braucht der Vermieter auch Einen benannten Ersatzmieter nicht zu akzeptieren (LG Berlin, Beschluss v. 3.3.2016, 67 S 39/16, GE 2016, 460; LG Mannheim Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, a.a.O.). Wenn ein Vermieter allerdings auf die vorzeitige Kündigung seitens des Mieters diesem gegenüber seine Bereitschaft erklärt hat, ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein solventer Nachmieter gefunden wird, kann der Vermieter die ihm von dem Mieter benannten Nachmieter daraufhin überprüfen, ob diese wirklich an dem Bezug der Wohnung interessiert sind und die dafür verlangte zulässige Miete zahlen können (LG Berlin, Urteil v. 9.10.1987, 64 S 83/87, GE 1987, 1265).

Den Miet...