Kinne/Schach/Bieber, BGB § 575a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

1 § 575a Abs. 1

Rz. 1

Die Vorschrift geht davon aus, dass auch ein Zeitmietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Das ergibt sich schon aus den entsprechenden Vorschriften (z. B. § 563 Abs. 4), da dort keine Unterscheidung zwischen einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und einem Zeitmietvertrag getroffen wird.

Entsprechend der Regelung des § 573d für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit wird hier die entsprechende Regelung für den Zeitmietvertrag getroffen mit der Folge, dass die Vorschriften über das berechtigte Interesse als Voraussetzung für eine Kündigung des Vermieters (§ 573) grundsätzlich auch dann gelten, wenn dieser zur außerordentlich befristeten Kündigung berechtigt ist. Dazu wird weiter auf die Kommentierung zu § 573d Abs. 1 Bezug genommen (dortige Rn. 2).

2 § 575a Abs. 2

Rz. 2

Im Gegensatz zur grundsätzlichen Regelung des Zeitmietvertrags, bei dem die Sozialklausel des § 574 nicht gilt, wird hier ausdrücklich die Geltung der Sozialklausel in modifizierter Form eingeführt. Es wird nämlich einschränkend angeordnet, dass eine Fortsetzung höchstens bis zum vereinbarten Vertragsablauf verlangt werden kann. Damit soll nach der amtlichen Begründung ein nach geltendem Recht bestehender Wertungswiderspruch beseitigt werden, der darin bestehe, dass der Mieter sich bei "normaler" Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf nicht auf die Sozialklausel berufen könne, während er durch die uneingeschränkte Geltung der Sozialklausel bei der außerordentlich befristeten Kündigung u. U. die Fortsetzung über diesen Zeitpunkt hinaus erreichen könnte. Gleiches gilt im Übrigen auch für die Möglichkeit gerichtlichen Räumungsschutzes (§ 721 Abs. 7, § 794a Abs. 5 ZPO – vgl. die Neuregelung gem. Art. 3 Nr. 5 und 6 des Mietrechtsreformgesetzes zur Änderung der ZPO). Der Mieter genieße aber eigentlich, wie die Nichtgeltung der Sozialklausel bei "normaler" Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf ausdrücke, nur für den vertraglich bestimmten Zeitraum Bestandsschutz, eben gerade nicht darüber hinaus. Insofern sei es nur folgerichtig, den Schutz auch bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der Sozialklausel und beim Räumungsschutz entsprechend zeitlich zu begrenzen.

3 § 575a Abs. 3

Rz. 3

Dieser Teil der Vorschrift regelt die Fristen für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Insofern wird auf die Kommentierung zu § 573d Abs. 2 Bezug genommen.

Nach § 575a Abs. 4 ist die Regelung zum Nachteil des Mieters unabdingbar.