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Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften über die Miete ist einmal, dass es sich um Wohnraum handelt, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist, d. h., Dienst- und Mietvertrag sind nicht getrennt voneinander abgeschlossen worden, sondern der Wohnraum wird im Rahmen des Dienstverhältnisses ohne besonderen Mietvertrag daneben überlassen und die Miete ist Teil der Vergütung (LG Berlin, Beschluss v. 29.11.2012, 63 T 198/12, GE 2013, 57; ArbG Nürnberg, Urteil v. 11.10.2012, 9 Ca 663/12, WuM 2013, 239). Wählt der Vermieter aufgrund einer Zeitungsanzeige einen Hausmeister zur Erledigung von Reinigungsarbeiten gegen Vermietung einer Wohnung aus, so kommt sowohl der Mietvertrag als auch der Arbeitsvertrag durch den Einzug des Hausmeisters in die Hausmeisterwohnung und Aufnahme von Tätigkeiten zustande. Und zwar auch dann, wenn noch Abreden über den Umfang der vom Hausmeister zu erbringenden Arbeitsleistungen zu tätigen sind (LG Köln, Urteil v. 27.11.1997, 1 S 126/97, WuM 2000, 358). Der Begriff des Dienstverhältnisses ist mit dem des § 576 Abs. 1 Halbsatz 1 identisch. Der Dienstvertrag muss privatrechtlich sein, die Dienste müssen unselbstständig und weisungsgebunden sein. Bestandteil des Dienstvertrages muss die Überlassung von Wohnraum sein. Die Dauer des Dienstverhältnisses ist unerheblich, sodass auch die Überlassung von Wohnraum im Rahmen eines befristeten Dienstverhältnisses erfasst ist; ebenso ist unerheblich, ob der zur Dienstleistung Verpflichtete ganztägig, halbtägig oder nur stundenweise tätig zu werden hat (Schmidt-Futterer/Herrlein, § 576b Rn. 7).
Die Überlassung als Wohnraum liegt vor, wenn die Räume dem Nutzungsberechtigten vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen (Schmidt-Futterer/Herrlein § 576b Rn. 4). Da nur von "Wohnraum" die Rede ist, gilt Mietrecht auch für die Überlassung von Räumen, die insgesamt nicht als Wohnung anzusehen sind, weil eine eigene Küche oder ein eigenes WC fehlen. Der Umstand, dass der Nutzungsberechtigte neben der Dienstwohnung noch eine andere Wohnung innehat, spielt für die Einordnung als Wohnraum i.S.d. § 576b so lange keine Rolle, solange sich der Lebensmittelpunkt des Nutzungsberechtigten weiterhin in der Dienstwohnung befindet (Schmidt-Futterer/Herrlein § 576b Rn. 4).
In Frage kommen Hauswartdienstverträge ebenso wie Dienst-Arbeitsverträge mit Angestellten von Unternehmen, Krankenhäusern, Heimen oder Landwirten. Übernimmt ein Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrages Dienstleistungen (z. B. Hauswartsaufgaben), so wird der Wohnraum selbst dann nicht zu einer Werkdienstwohnung, wenn die Vergütung für die Dienstleistung der Miete entspricht oder diese sogar übersteigt; denn es fehlt an der Voraussetzung für die Anwendung des § 576b, dass Wohnraum "im Rahmen" des Dienstverhältnisses überlassen worden ist. Auch der den Arbeitern und Angestellten des öffentlichen Dienstes im Rahmen ihres Arbeitsvertrages überlassene Wohnraum kann eine Werkdienstwohnung sein, wie z. B. der an eine Krankenschwester im Rahmen ihres Arbeitsverhältnisses überlassene Wohnraum im städtischen Krankenhaus. Typisch für eine Werkdienstwohnung ist eine vereinbarte Benutzungspflicht. Auf Dienstwohnungen, die Beamten, Soldaten oder Richtern im Rahmen ihres Dienstverhältnisses überlassen werden, ist § 576b nicht anwendbar (Schmidt-Futterer/Herrlein, § 576b Rn. 6).
Da die Wohnung nur dann als Werkdienstwohnung einzustufen ist, wenn sie im Rahmen des Dienstverhältnisses dem Dienstverpflichteten durch ein und denselben Vertrag überlassen worden ist, sind Dienstberechtigter/Arbeitgeber und Vermieter auf der einen Seite und Dienstverpflichteter/Arbeitnehmer und Mieter auf der anderen Seite identisch. Liegt Personenverschiedenheit zwischen dem Dienstberechtigten (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft) und dem Wohnungsgeber (hier: einzelner Wohnungseigentümer) vor, ist ein einheitlicher Werkdienstvertrag nicht denkbar. Bestand jedoch vor der Bildung von Wohnungseigentum ein Werkdienstvertrag mit dem vormaligen Grundstückseigentümer, so wird auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Wohnung mit Eintritt der Personenverschiedenheit aufgrund faktischen Mietverhältnisses zur Werkmietwohnung (LG Berlin, Beschluss v. 25.7.2000, 65 T 64/00, GE 2001, 208). Der Dienstberechtigte/Arbeitgeber kann eine natürliche oder juristische Person, eine GbR aber auch eine Personenmehrheit sein. Vermieter ist diejenige Einzelperson, Personenmehrheit, juristische Person oder Gesellschaft, die im Dienst-/Arbeitsvertrag als Dienstberechtigter/Arbeitgeber aufgeführt ist. Mieter ist diejenige natürliche Person oder Personenmehrheit, die im Dienst-/Arbeitsvertrag als Dienstverpflichteter/Arbeitnehmer aufgeführt ist. Dasselbe gilt bei Dienst-/Arbeitsverträgen mit mehreren Personen (Eheleuten), durch die derselbe Wohnraum gemeinsam an verschiedene Dienstverpflichtete/Arbeitnehmer überlassen wird. Der Wohnraum bleibt auch nach Kündigung eines d...