Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
1 Allgemeines
Rz. 1
§ 577 entspricht im Wesentlichen dem bis zum 1.9.2011 geltenden § 570b, der das Vorkaufsrecht des Mieters regelte.
In § 577 Abs. 1 Satz 2 ist entsprechend der geänderten einheitlichen Terminologie "eine zu seinem Hausstand gehörende Person" durch "Angehörige seines Haushalts" ersetzt worden. Der Personenkreis bleibt jedoch identisch.
§ 577 Abs. 1 Satz 3 stellt klar, dass auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über das vertragliche Vorkaufsrecht (§§ 463ff.) entsprechend anwendbar sind.
Nach § 577 Abs. 3 bedarf es für die Ausübung des Vorkaufsrechts der schriftlichen Erklärung des Mieters, wodurch der Mieter vor übereilten und unüberlegten Entscheidungen geschützt werden soll. Eine notarielle Beurkundung dieser Erklärung ist nicht erforderlich.
In § 577 Abs. 4 wird die bestehende Verweisung an die Vorschriften des Eintrittsrechts (§ 563) angepasst. Der Kreis der nach dem Tod des Mieters vorkaufsberechtigten Personen wird auf diejenigen Personen erweitert, mit denen der Mieter "einen auf Dauer angelegten Haushalt" geführt hat (vgl. § 563 Rn. 13).
2 Anwendungsbereich
Rz. 2
Die Vorschrift soll den Mietern von Wohnraum vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum schützen. Dieser Schutz soll dadurch erreicht werden, dass den Mietern ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.
Rz. 3
§ 577 ist auch bei der Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum in Wohnungseigentum anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 5). Das frühere Vorkaufsrecht gem. § 2b WoBindG ist weggefallen; gem. § 32 Abs. 3 WoFG braucht der Vermieter die Veräußerung von belegungs- oder mietgebundenen Wohnungen und die Begründung von Wohnungseigentum der zuständigen Stelle nur noch schriftlich mitzuteilen.
Rz. 4
Das Vorkaufsrecht besteht nur für Wohnraum. Beim Verkauf von teilweise gewerblich genutzten Wohnungen besteht das Vorkaufsrecht dann, wenn der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung des Mieters liegt (vgl. Vorbem. vor § 535 Rn. 5, 7). Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auch auf mitvermietete Garagen oder Stellplätze, wenn diese in den Wohnungsmietvertrag einbezogen worden sind (vgl. dazu § 535 Rn. 25; Wirth, NZM 1998, 390 [395]), und zwar unabhängig davon, ob sie als Sondereigentum ausgewiesen sind oder an ihnen Sondernutzungsrechte bestehen (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 12; Wirth, NZM 1998, 390, 391). § 577 ist jedoch nicht anwendbar (§ 549 Abs. 2) auf
- Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet worden ist,
- Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
- Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
Ein Vorkaufsrecht besteht ferner nicht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3).
Bei einem normalen Untermietverhältnis steht das Vorkaufsrecht dem Hauptmieter zu, wenn sein Mietverhältnis mit dem Vermieter als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist. Wenn der Hauptmieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt, geht dieses jedoch nicht auf den Untermieter über. Der gewerbliche Zwischenmieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn das Mietverhältnis zwischen ihm und dem vermietenden Eigentümer kein Wohnraummietverhältnis ist, sondern die Wohnung an ihn zur gewerblichen Weitervermietung vermietet worden ist. Der Dritte, an den der gewerbliche Zwischenmieter die Wohnung gewerblich weitervermietet hat, hat jedoch ein Vorkaufsrecht, da sein Mietverhältnis ein solches über Wohnraum ist und § 577 nicht zwingend voraussetzt, dass der Vermieter auch Verkäufer der Wohnung sein muss (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 35). Übt der Dritte sein Vorkaufsrecht aus, so wird er selbst Eigentümer, ohne dass davon sein Mietverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter berührt wird; allein, dass er Eigentümer wird, steht dem Fortbestand des Mietverhältnisses nicht entgegen, da auch in sonstigen Fällen der Eigentümer seine Wohnung von einem Dritten mieten kann (z. B. der Eigentümer vom Nießbraucher, die GbR von einem Mitgesellschafter). Sein unbefristetes Mietverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter kann der Dritte gem. § 573c mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Fraglich ist, ob der sein Vorkaufsrecht ausübende Dritte (= Untermieter), der dadurch Eigentümer geworden ist, deswegen sein unbefristetes Mietverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter auch aus wichtigem Grund kündigen kann (bejahend Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 36).
3 Voraussetzungen
Rz. 5
Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass