Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577a Kündigungsbeschränkung b ... / 3 § 577a Abs. 2

Rz. 6

Der Teil der Vorschrift übernimmt aus dem Sozialklauselgesetz die Obergrenze einer zehnjährigen Kündigungssperrfrist mit der Beschränkung auf Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung. Anders als bisher ergibt sich die konkrete Dauer der Sperrfrist nicht mehr unmittelbar aus der Ermächtigungsgrundlage. § 577a Abs. 2 spricht lediglich von einer Dauer bis zu zehn Jahren. Damit sind die Landesregierungen nicht wie bislang an eine fünf- bzw. zehnjährige Kündigungsfrist gebunden, sondern können entsprechend einer von ihnen vorzunehmenden Prognose hinsichtlich der voraussichtlichen Dauer der besonderen Gefährdung eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren festlegen. Der Erlass der Rechtsverordnungen steht im Ermessen der Länder. Damit haben sie insbesondere auch den mit der Sperrfrist verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Käufers zu berücksichtigen, was auch einer Überprüfung aufgrund öffentlichen Rechts zugänglich sein wird.

Die bisherige Regelung des Satzes 2 Nr. 2 des Sozialklauselgesetzes ist nicht weiter übernommen worden. Nach der amtlichen Begründung habe diese Bestimmung das Umwandlungsgeschehen in der Praxis kaum beeinflusst, die Streichung stelle dagegen eine spürbare Rechtsvereinfachung dar. Der Mieter sei durch die Anwendung der allgemeinen Sozialklausel des § 574 ausreichend geschützt. Diese Begründung kann aus Praxissicht voll bestätigt werden.

Nach § 577a Abs. 3 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

3.1 § 577a Abs. 2a

Rz. 6a

Aus der Gesetzesbegründung Drucks. 17/10485:

Abs. 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Abs. 1a das Objekt in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist wird durch Abs. 1a auf die Veräußerung von vermieteten Wohnraum an eine GbR oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Gunsten dieser ausgedehnt. Betreiben dieser nachfolgend die Umwandlung in Wohnungseigentum, könnte es dazu kommen, dass erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt. Ein zweifacher Fristlauf werde in den Fällen der einem Erwerb gemäß Abs. 1a nachfolgenden Begründung von Wohnungseigentum jedoch nicht angemessen.

Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräußerung an eine GbR oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums bereits verwirklicht und wird durch die nachfolgende Begründung von Wohnungseigentum nicht erhöht.

Die Vorschriften der §§ 577, 577a werden nach geltendem Recht analog auch auf die Realteilung eines Grundstücks angewandt, dass mit zu Wohnzwecken vermieteten Ein- oder Zweifamilienhäusern bebaut ist. Diese Rechtspraxis kann auch künftig fortgeführt werden.

Nach § 577a Abs. 3 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.