Kinne/Schach/Bieber, BGB § 580a Kündigungsfristen / 7 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 15

Abweichende Vereinbarungen sind auch formularvertraglich möglich (BGH, Urteil v. 30. 5. 2001, XII ZR 273/98, GE 2001, 1194). Bei der gem.§ 307 vorzunehmenden Angemessenheitskontrolle ist erstrangig das Interesse der Parteien an einer schnellen bzw. nicht so schnellen Vertragsbeendigung maßgebend (vgl. etwa BGH, Urteil v. 2.10.2019, XII ZR 8/19, NZM 2020,57), nachrangig aber auch die gesetzgeberische Wertung, dass die Länge der Kündigungsfrist sich nach der Zeit richtet, nach der die Miete bemessen ist, und dass gewerbliche Mietverhältnisse grds. eine ca. vierteljährliche Kündigungsfrist haben. Für die Vertragsparteien unterschiedliche Kündigungsfristen sind besonders kritisch zu prüfen (BGH, Urteil v. 30. 5. 2001, XII ZR 273/98, a. a. O.). Daher sind für die Kündigung eines Mietvertrages, der mangels Schriftform (§ 550) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen (BGH, Urteil v. 29.3.2000, XII ZR 316/97, NZM 2000, 545). Eine längere Laufzeit als von 3 Jahren bei einem Mietvertrag über Werbeflächen kann unwirksam sein (LG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 888; AG Werl, Urteil v. 13.6.2001, 4 C 20/01, NZM 2001, 872), genauso wie eine Laufzeitverlängerung um 3 Jahre (OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 176; AG Bremen, Urteil v. 20.5.2009, 23 C 526708, juris; AG Hersbruck, Urteil v. 27.11.2008, 2 C 949/08, juris). Ein vorformulierter "Kündigungskorridor", der dem Mieter die wirksame Kündigung des Mietvertrags faktisch nur innerhalb eines kurzen Zeitfensters – innerhalb eines von vier Quartalen – erlaubt, indem die Kündigung nicht nur bis zu einem bestimmten spätesten Zeitpunkt erklärt werden muss, sondern auch frühestens ab einem weiteren definierten Zeitpunkt überhaupt erst wirksam erklärt werden kann, hält auch in der gewerblichen Miete der AGB-Kontrolle nicht stand (LG Heilbronn, Urteil v. 15.7.2020, Sp 2 S 30/19, NZM 2021, 474).

Praxis-Tipp

Wirksame Klausel

Die Klausel "Die Mietvertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von sechs Monaten ab Mietvertragsbeginn auf die Ausübung des Kündigungsrechts durch Ausspruch einer ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist" ist jedoch wirksam (OLG Brandenburg, Urteil v. 12.5.2004, 7 U 165/03, ZMR 2004,745).