Leitsatz
- Sind nach der Teilungserklärung "änderungen der äußeren Gestalt" des Gebäudes mit einfacher Mehrheit zu beschließen, dann kann das dahin ausgelegt werden, daß eine bauliche Veränderung im Inneren des Gebäudes (hier: im gemeinschaftseigenen Keller) erst recht mehrheitlich beschlossen werden kann.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluß regeln, daß Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, ein Mehraufwandsentgelt von 5 DM pro Monat zu zahlen haben.
- Der Beschluß, daß der Verwalter für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten (Baubetreuung, Aufmaßprüfung etc.) eine Zusatzvergütung von 5 % der Bausumme erhalten soll, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es sich um relativ geringfügige Instandsetzungen handelt (hier: unter 5.000 DM).
Sachverhalt
Die Eigentümer faßten auf einer Wohnungseigentümerversammlung jeweils mehrheitlich mehrere Beschlüsse. Unter anderem wurde beschlossen, eine der Wohnungen innerhalb der Anlage von den Warmwasserkosten freizustellen, da die Wohnung nicht an die Warmwasserversorgung angeschlossen ist. Weiter beschlossen die Wohnungseigentümer, vor der Waschküche und dem Heizungskeller eine Holztüre einzubauen. Darüber hinaus werde bei der Verwaltergebühr die Teilnahme am Lastschriftverfahren vorausgesetzt, wobei der Mehraufwand von 5 DM pro Monat und Wohnungseigentümer zu Lasten der Wohnungseigentümer gehe, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen wollten. Der Verwalter sollte weiter eine Zusatzvergütung in Höhe von 5 % der Bausumme für Tätigkeiten im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten erhalten, soweit die Bausumme 3.000 DM übersteige.
Einer der Wohnungseigentümer hat nunmehr sämtliche Eigentümerbeschlüsse angefochten.
Entscheidung
Zunächst zu dem Beschluß, die einzelne Wohnung von den Kosten der Warmwasserversorgung freizustellen. Dieser war mangels erforderlicher Klarheit und Bestimmtheit ungültig. Hierbei war nämlich zu berücksichtigen, daß in der gesamten Wohnungseigentumsanlage Warmwasserzähler zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs gar nicht vorhanden sind. Fehlt es nun aber an Wasserzählern oder anderen geeigneten Ausstattungen im Sinne des § 5 Heizkostenverordnung, dann können, wenn die Warmwasserversorgung durch eine zentrale Heizungsanlage erfolgt, Heizkosten von Warmwasserkosten nicht getrennt werden.
Der Einbau der Holztür im Bereich der Waschküche und des Heizungskellers konnte mehrheitlich beschlossen werden. Zwar handelt es sich bei dem Türeinbau um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, die hier maßgebliche Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG ist jedoch abdingbar. Die Teilungserklärung kann nämlich vorsehen, daß über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mit Mehrheit beschlossen werden kann. Die Wirksamkeit eines derartigen Mehrheitsbeschlusses hängt dann davon ab, ob sich die beschlossene Maßnahme im Rahmen einer der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Verwaltung hält. Dies war vorliegend zu bejahen, insbesondere enthielt die Teilungserklärung eine Bestimmung, wonach über änderungen der äußeren Gestalt der Wohnungseigentumsanlage mit einfacher Mehrheit bestimmt werden kann. Der Türeinbau im Keller betrifft nun zwar nicht die äußere Gestalt, wenn aber bereits äußere Veränderungen der Wohnanlage mehrheitlich beschlossen werden könne, muß dies erst recht für änderungen im Inneren - und darüber hinaus noch - im Keller gelten. Es besteht auch kein Grund zu der Annahme, die beschlossene Maßnahme würde die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung überschreiten.
Was die Mehraufwandsgebühr für diejenigen Wohnungseigentümer anbelangt, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen wollen, so ist der zugrundeliegende Beschluß nicht fehlerhaft. Ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung, der die Mitglieder zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichtet, widerspricht grundsätzlich nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ist demnach die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren rechtens, dann ist es auch zulässig, denjenigen, der nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen will, mit einer Mehraufwandsgebühr zu belasten. Dies gilt nur dann nicht, wenn diese Gebühr überhöht ist, was bei einem Betrag in Höhe von 5 DM jedoch nicht der Fall ist. Zu berücksichtigen ist auch, daß der Verwalter hinsichtlich der am Lastschriftverfahren nicht teilnehmenden Wohnungseigentümer einen erhöhten Kontrollaufwand hat, für dessen Ausgleich ein Betrag von monatlich 5 DM nicht unangemessen ist.
Was schließlich die Verwalterzusatzvergütung im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten anging, war der Beschluß für ungültig zu erklären. Denn eine Zusatzvergütung für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten entspricht bei derart niedrigen Bausummen, wie beispielsweise etwas über 3.000 DM nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Und dies gilt um so mehr, als die Leistungen des Verwalters...