Beschlussfassung

Leitsatz

• Einfache Mehrheitsbeschlussfassung über bauliche Veränderung gemäß entsprechender Vereinbarung in der Teilungserklärung möglich

  Gültiger Mehrheitsbeschluss zum Lastschriftverfahren und zur Zahlung eines Mehraufwandsentgeltes von 5 DM pro Monat bei Nichtteilnahme

  Ungültiger Beschluss auf Zusatzvergütung an den Verwalter von 5% der Bausumme im Falle üblicher oder relativ geringfügiger Instandsetzungen (hier: bereits ab DM 3.000, jedoch unter DM 5.000 in kleiner Gemeinschaft)

  Gibt es keine Warmwasserzähler, kann ein einzelner, nicht an die zentrale Warmwasserversorgung angeschlossener Eigentümer nicht von Warmwasserverbrauchskosten freigestellt werden (zu unbestimmter Mehrheitsbeschluss)

  Wirtschaftsplan-Fortgeltung

Normenkette

§ 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 28 WEG, § 5 HeizkostenV

Kommentar

1. Ist in einer Teilungserklärung vereinbart, dass "Änderungen der äußeren Gestalt des Gebäudes mit einfacher Mehrheit zu beschließen sind", dann kann diese Vereinbarung nach objektiven Auslegungskriterien dahin ausgelegt werden, dass bauliche Veränderungen im Inneren eines Gebäudes (hier: im gemeinschaftlichen Keller) erst recht mehrheitlich beschlossen werden können.

2. Wurde eine Verwaltergebühr von DM 45 zzgl. MwSt. pro Einheit und Monat beschlossen und gleichzeitig mitbeschlossen, dass "bei der Verwaltergrundgebühr die Teilnahme am Lastschriftverfahren vorausgesetzt wird und ein Mehraufwand von DM 5 + MwSt. pro Einheit und Monat zu Lasten des Verursachers geht", kann eine solche Regelung auch mehrheitlich beschlossen werden. Die hier beschlossene Verwaltergrundgebühr ist bei dieser kleinen Eigentümergemeinschaft nicht unangemessen.

Gleiches gilt für die Mehraufwandsgebühr von 5 DM zu Lasten der Eigentümer, die nicht am Lastschrift-Einzugsverfahren teilnehmen. Ein Beschluss, der die Eigentümer zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichtet, widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (ebenso OLG Hamburg, WE 98, 380); wie der BGH auch in einem Urteil zu § 9 AGBG (WM 96, 205) dargelegt hat, bietet das Lastschriftverfahren erhebliche Rationalisierungsvorteile und ist spürbar kostengünstiger; die Vorteile des Lastschriftverfahrens sind für den Zahlungsempfänger offensichtlich; diesen Vorteilen auf Seiten des Zahlungsempfängers stehen auf Seite der Zahler keine beachtlichen Nachteile gegenüber. Ist also die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren rechtens, ist es auch zulässig, Nichtteilnehmer mit einer Mehraufwandsgebühr zu belasten, es sei denn, diese ist überhöht (vorliegend verneint aufgrund des erhöhten Verwalter-Kontrollaufwandes).

3. Ein Beschluss, dass der Verwalter für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten (Baubetreuung, Aufmaßprüfung etc.) eine "Zusatzvergütung "von 5% der Bausumme erhalten soll, entspricht jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es sich um relativ geringfügige Instandsetzungen in einer kleineren Gemeinschaft mit einem Gesamtjahresausgabenvolumen - wie hier - von etwa DM 23.000 handelt (hier: bereits bei Bausummenwerten von unter DM 5.000). Solche Leistungen gehören überwiegend ohnehin zum üblichen Aufgabenkreis eines Verwalters. Instandsetzungen, die weniger als DM 5.000 kosten, sind aus heutiger Sicht nicht "aufwendig", wenn man hier auch die Summe ins Verhältnis zum Jahres-Ausgabevolumen dieser kleineren Gemeinschaft setzt. Für Tätigkeiten einer Verwaltung bei solchen, relativ geringfügigen Maßnahmen dieser ein Zusatzentgelt zu gewähren, entspricht vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Betrachters nicht den gemeinschaftlichen Interessen aller Eigentümer (vgl. auch Senat vom 17. 6. 1998, NZM 98, 770).

4. Fehlt es an Warmwasserzählern oder anderen geeigneten Ausstattungen im Sinne des § 5 Heizkostenverordnung, konnten bei vorliegend gegebener Situation, wo die Warmwasserversorgung durch eine zentrale Heizungsanlage erfolgt, Heizkosten von Warmwasserverbrauchskosten nicht getrennt werden. Ein Beschluss, eine Wohnung von Warmwasserverbrauchskosten freizustellen, ist deshalb mangels der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit ungültig.

5. Die Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan ( § 28 Abs. 1, 5 WEG) erfolgt unabhängig von der Genehmigung der Abrechnung für das Vorjahr. Gültig ist auch die Beschlussregelung, dass jeder Wirtschaftsplan bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplanes gültig bleibt. Wird ein Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschluss angefochten, kann dies nur zu Ungültigkeit führen, wenn sich die aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Vorauszahlungen als wesentlich überhöht darstellen, weil eine oder einige der aufgeführten Positionen mit einem zu hohen Betrag eingestellt wurden (h.M.).

6. Gerichtskostenquotelung ohne außergerichtliche Kostenerstattung bei Neufestsetzung der Werte in allen Instanzen (AG DM 35.000; LG DM 30.000 und OLG DM 13.000).

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.1998, 3 Wx 169/98)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung