Konkludenter Vertragsschluss - Ausdrückliches Provisionsverlangen ist immer erforderlich

Leitsatz

Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrags erfordert auch dann ein ausdrückliches Provisionsverlangen, wenn dem Kunden das zwischenzeitlich hinsichtlich der Größe und der Eigentumsverhältnisse veränderte Grundstück Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten wurde.

Fakten:

Der Maklerkunde hatte sich bereits vor über drei Jahren einmal mit dem Makler wegen des Ankaufs eines Mehrfamilienhauses mit Baugrundstück in Verbindung gesetzt. Zum damaligen Zeitpunkt hatte der Makler ausdrücklich auf eine Provisionspflicht seines Kunden hingewiesen, sollte er das Grundstück erwerben. Es kam indes nicht zum Abschluss eines entsprechenden Hauptvertrags. Zwischenzeitlich kam es zu einem Eigentümerwechsel, auch stand das Baugrundstück nicht mehr zum Verkauf. Der Interessent setzte sich insoweit dann wegen des Erwerbs des Mehrfamilienhauses mit dem Makler in Verbindung. Ohne insoweit ein Provisionsverlangen zu äußern, erbrachte er seine Maklertätigkeit und es kam schließlich zum Erwerb des Hauses durch seinen Kunden. Die Klage des Maklers auf Zahlung seiner Provision musste allerdings abgewiesen werden.

Vorliegend fehlte es im Vorfeld der Maklertätigkeit am Abschluss eines Maklervertrags. Ein konkludent geschlossener Maklervertrag erfordert stets, dass der Makler vor seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit auf die Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit ausdrücklich hinweist und der Maklerkunde in Kenntnis dessen Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt. Der Makler konnte sich auch nicht darauf berufen, dass er ein ausdrückliches Provisionsverlangen hinsichtlich des schließlich erworbenen Objekts bereits einmal geäußert hatte. Insoweit war nämlich zu berücksichtigen, dass sich zwischen dem Zeitpunkt des Provisionsverlangens und des Objekterwerbs wesentliche Umstände geändert hatten.

Durch den Eigentümerwechsel und die weitere Tatsache, dass das Baugrundstück nicht mehr zum Verkauf stand, handelte es sich nicht mehr um das ursprüngliche Objekt, sondern ein neues.

Insoweit bedarf es aber stets eines objektbezogenen Hinweises des Maklers auf die Provisionspflicht seines Kunden. Ohne einen solchen objektbezogenen Hinweis auf die Provisionspflicht kann der Maklerkunde in jedem Einzelfall davon ausgehen, dass der Makler bereits aufgrund eines Maklervertrags mit dem Anbieter der konkreten Immobilie von diesem vergütet wird. Das bloße Gefallenlassen oder die Entgegennahme von Maklerdienstleistungen genügt für den stillschweigenden Abschluss eines Maklervertrags grundsätzlich selbst dann nicht, wenn der Maklerkunde selbst vermutet, dass der Makler von ihm eine Provision erwarten könnte.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.03.2011, 19 U 217/10OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2011 – 19 U 217/10

Fazit:

Die Entscheidung überzeugt. In diesem Zusammenhang ist stets auch zu berücksichtigen, dass ein allgemeiner Hinweis auf eine Provisionspflicht des Kunden in Allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig nicht genügt. Denn die darin enthaltenen Hinweise sind regelmäßig nicht objektbezogen und lassen gerade nicht erkennen, ob der Makler für ein konkretes Objekt vom Käufer der Immobilie eine Provision erwartet.