Kopfstimmrecht - Teilung führt nicht zu Stimmrechtsvermehrung

Leitsatz

Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

Fakten:

Die Wohnanlage besteht vorwiegend aus einem Vorder- und einem Hinterhaus. Das Vorderhaus besteht aus elf Einheiten, während das gesamte Hinterhaus die Einheit Nr. 12 bildet. Das Stimmrecht richtet sich nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht. Die Veräußerung von Wohnungseigentum steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Verwalters. Die Eigentümerin des Hinterhauses teilte dieses ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer in neun selbstständige Einheiten auf und veräußerte anschließend eine der neu geschaffenen Einheiten mit Zustimmung des Verwalters. In der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, dass dem Erwerber der neuen Einheit ein eigenes Stimmrecht nicht zustehe. Hiergegen wandte sich die teilende Eigentümerin.

Die Klage war jedoch unbegründet. Die nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer unter der Geltung des Kopf- oder des Objektstimmrechts führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Zwar bedarf die spätere Aufteilung nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Diese Befugnis des teilenden Wohnungseigentümers setzt aber voraus, dass der Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird. Dies ist nur dann gewährleistet, wenn die ursprüngliche Stimmenzahl keine Änderung erfährt. Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 211/11BGH, Urteil vom 27.4.2012 – V ZR 211/11

Fazit:

Auch die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung der neu geschaffenen Einheit konnte selbstverständlich nicht zur Entstehung eines weiteren vollen Stimmrechts führen. Ein derartiges in der Teilungserklärung vorgesehenes Zustimmungserfordernis bezieht sich seiner Zweckrichtung nach nicht auf das Stimmrecht. Ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG soll es den Wohnungseigentümern nur ermöglichen, das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft zu verhindern. Die Stimmrechtsverhältnisse in der Gemeinschaft werden davon nicht berührt. Eine nachträgliche Vermehrung der Stimmrechte kann weder durch eine Zustimmung des Verwalters noch durch einen Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer erreicht werden.