Kosmetik-/Fußpflegesalon in Abstellraum zulässig

Normenkette

§ 1 Abs. 3 WEG, § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

1. Sind allein im Aufteilungsplan abgegrenzte Räumlichkeiten als "Abstellräume" bezeichnet und spricht die Teilungserklärung insoweit im formellen Teil von "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen", können diese Abstellräume auch zum Betrieb eines Kosmetik- und Fußpflegesalons genutzt werden, wenn insoweit eine Teilungserklärung keine Zweckbestimmung trifft und eine Gebrauchsregelung der Wohnungseigentümer nicht entgegensteht; der Beschrieb im Aufteilungsplan dient der bloßen Abgrenzung der Räume von anderem Sondereigentum, nicht der Festlegung eines bestimmten Verwendungszweckes (so auch BayObLG Z 1988, 239/240).

2. Bei einer strikten Trennung der sachenrechtlichen Teilungserklärung und der schuldrechtlichen Gemeinschaftsordnung (wie hier vorliegend) spricht die Vermutung dafür, dass Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind und die Teilungserklärung (die auf einen Aufteilungsplan Bezug nimmt) lediglich Funktionsbezeichnungen enthält.

3. Nach objektiven Auslegungsgrundsätzen (für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen) ist vorliegend die Regelung in der Teilungserklärung dahingehend zu verstehen, dass "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" einer gewerblichen Nutzung offenstehen. Die Bezeichnung "Abstellraum" stellt damit keine Zweckbestimmung dar, welche zur Folge hätte, dass die auf diese Weise gekennzeichneten Räumlichkeiten nur als Abstellraum genutzt werden dürften.

4. Im Übrigen wären Unterlassungsanträge nur dann berechtigt, wenn eine konkrete Nutzung mehr stören oder beeinträchtigen würde, als eine vereinbarte Nutzung.

Link zur Entscheidung

( OLG Bremen, Beschluss vom 16.07.1993, 3 W 26/93= WM 11/1993, 696)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Aufteilungsplan und Teilungserklärung sind wohl nach derzeit h. M. gleichrangige Vereinbarungen und Bezugsunterlagen für die Eintragung und Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum. Bei Raumbeschrieben in beiden Unterlagen sollte möglichst Übereinstimmung bestehen, um Nutzungsstreitigkeiten (wie im vorliegenden Fall) möglichst auszuschließen. Bei Widersprüchen im Raumbeschrieb hat auch das OLG Bremen im Anschluß an eine frühere Entscheidung des BayObLG festgestellt, dass ein Aufteilungsplan grundsätzlich primär formell-rechtlichen Abgeschlossenheits- und Abgrenzungsfragen von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum dient und Gebrauchs- und Nutzungsregelungen vorwiegend in Teilungserklärungen (insbesondere der schuldrechtlichen Gemeinschaftsordnung) festgelegt und vereinbart werden. Spricht nun eine Teilungserklärung "von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen", entspricht dies der gesetzlichen Definition des Teileigentums und eröffnet damit grundsätzlich jegliche gewerbliche Nutzungsmöglichkeit, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung als noch speziellere Vereinbarung zu Gebrauchs- und Nutzungsfragen irgendwelche einschränkenden Vereinbarungen enthält.