Kostenverteilung (WEMoG) / 2 Betriebs- und Verwaltungskosten

Auch die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten erfolgt zunächst und grundsätzlich aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder aber eines abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Ermächtigt ausnahmsweise die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung den Verwalter, nicht eindeutig zuzuordnende Kosten nach Erfahrungswerten zu verteilen, hat er das ihm insoweit eingeräumte Ermessen pflichtgemäß auszuüben. Die Kostenverteilung darf nicht willkürlich sein, sie muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.^[1]

[1] AG Pinneberg, Urteil v. 31.1.2017, 60 C 61/16.

2.1 Betriebskosten

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB Bezug genommen werden, wobei der wohnungseigentumsrechtliche Kostenbegriff weiter- und darüber hinausgeht. Nach § 556 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Der Begriff der Betriebskosten wird dabei in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert. Einzelheiten sind in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) geregelt. Eine Aufstellung umlegbarer Betriebskosten enthält § 2 BetrKV, wobei entsprechend der Betriebskostengeneralklausel des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB durchaus weitere Kostenpositionen hinzukommen können.

Typische Kostenpositionen einer WEG	Betriebs- und Verwaltungskosten
Gebäudeversicherung	§ 2 Nr. 13 BetrKV
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (ggf. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung)	§ 2 Nr. 13 BetrKV
Glasversicherung	§ 2 Nr. 13 BetrKV
Abfallbeseitigung	§ 2 Nr. 8 BetrKV
Straßenreinigung	§ 2 Nr. 8 BetrKV
Schmutzwassergebühren	§ 2 Nr. 3 BetrKV
Frischwasserversorgung	§ 2 Nr. 2 BetrKV
Allgemeinstrom	§ 2 Nr. 11 BetrKV
Heiz- und Warmwasserkosten	§ 2 Nr. 4 BetrKV
Hausmeister	§ 2 Nr. 14 BetrKV
Hausreinigung	§ 2 Nr. 9 BetrKV
Gartenpflege	§ 2 Nr. 10 BetrKV
Wartung Aufzugsanlagen	§ 2 Nr. 7 BetrKV
Gebühren Kabel-TV (oder Satelliten-TV-Anlage)	§ 2 Nr. 15 BetrKV
Schädlingsbekämpfung	§ 2 Nr. 9 BetrKV
Verwalterhonorar
Sonstige administrative Kosten (z.  B. Saalmiete Eigentümerversammlung/Beglaubigung Protokoll)
Kosten Geldverkehr
Auslagen/Vergütung Verwaltungsbeirat (ggf. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung)
Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung (laufend)
Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Wie die Übersicht zeigt, sind die überwiegenden Kostenpositionen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bereits von der Betriebskostenaufstellung in § 2 BetrKV erfasst.

2.2 Verwaltungskosten

Bei den übrigen Positionen, die nicht unmittelbar von § 2 BetrKV erfasst werden, handelt es sich um WEG-typische Kostenpositionen, die zwar keine Betriebskosten, wohl aber überwiegend Verwaltungskosten darstellen. So gehören zu den Kosten der Verwaltung einer WEG insbesondere die Verwalterhonorare, sonstige administrative Kosten, Kosten des Geldverkehrs, Auslagen bzw. Vergütungen des Verwaltungsbeirats. Darüber hinaus gehören zu den Kosten der Verwaltung auch Kosten von Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft.

2.3 Verteilungsmaßstab

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denkbare Verteilungsmaßstäbe sind jedenfalls insbesondere eine Umlage nach

• Verbrauch,
• Quadratmetern,
• Objekten,
• Personenzahl.

Unabhängig davon, welcher Maßstab zur Kostenverteilung – ggf. auch nur einzelner Kosten – herangezogen wird, stets muss die Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Selbstverständlich entspricht dabei eine Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten wie Kaltwasser, Warmwasser und Heizenergie sowie Strom nach Verbrauch bzw. Verursachung stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Übrigen haben die Wohnungseigentümer bei der Änderung des – gesetzlichen oder vereinbarten – Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen weiten Gestaltungsspielraum.^[1]

Verbrauchsabhängige Kosten

Verbrauchsabhängige Kosten werden i. d. R. auch nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, wobei für Heizungs- und Warmwasserkosten seit der 1981 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung zwingend eine Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist allerdings lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.^[2]

Im Rahmen der Bestimmung des § 3 HeizkostenV haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welchem Verhältnis die Heizkosten nach Fläche und Verbrauch verteilt werden. Mindestens 50 % – maximal 70 % – der Kosten sind nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche zu vert...