Kostenverteilungsänderung (WEMoG) / 4 Sind Einschränkungen zu beachten?

4.1 Sachlicher Grund erforderlich?

Eine Kostenverteilungsänderung ist stets mit einer Minderbelastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten einer Mehrbelastung anderer verbunden. Diese Tatsache allein führt nicht zu einer erfolgreichen Anfechtung eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses. Dass Wohnungseigentümer aufgrund einer Änderung der Kostenverteilung nicht unbillig benachteiligt werden dürfen, ist selbstverständlich. Insoweit bedarf es für eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG keines sachlichen Grundes. Ausreichend ist, dass die beabsichtigte Kostenverteilungsänderung interessengerechter ist, als die bislang praktizierte und nicht gegen das Willkürverbot verstößt.^[1] Der Beschluss darf also nicht auf eine grundlose Entlastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten anderer Wohnungseigentümer zielen.

Erstmalige Belastung mit Kosten der Verkehrssicherung

Praxis-Beispiel

Kosten der Verkehrssicherung

Nicht alle Wohnungseigentümer verfügen über einen Stellplatz in der Tiefgarage. Insoweit soll der Außenweg zum Zugang der Tiefgarage künftig nur noch auf Kosten derjenigen Wohnungseigentümer geräumt und gestreut werden, die über einen Tiefgaragenstellplatz verfügen.

Ein derartiger Beschluss wäre auf entsprechende Anfechtung für ungültig zu erklären, da er zu einer willkürlichen Kostenmehrbelastung der Stellplatzeigentümer führt. Tatsächlich nämlich ist nicht auszuschließen, dass auch andere Personen diese Zuwegung nutzen. Zu beachten ist des Weiteren, dass Maßnahmen der Verkehrssicherung stets den Wohnungseigentümern in Gemeinschaft obliegen^[2] und als aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folgende Pflicht nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen ist.

Keine Kostenverteilungsänderung bei einer "Rücklagenergänzungs-Sonderumlage"

Sieht die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen durch die Erhaltungsrücklage vor und bestimmt sie weiter, dass die Wohnungseigentümer zu Nachzahlungen verpflichtet sind, sollten die liquiden Mittel der Rücklage nicht ausreichen, so kann bei einer beschlossenen Ergänzungs-Sonderumlage nicht von dem für die Zuführungen zur Rücklage geltenden Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden.^[3]

Maßgeblich ist folgender Gesichtspunkt: Sieht die Gemeinschaftsordnung die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen allein durch die Erhaltungsrücklage vor und bestimmt sie Nachzahlungen, sollten die liquiden Mittel der Rücklage nicht ausreichen, handelt es sich bei einer beschlossenen Sonderumlage letztlich um eine Nachzahlung. Würden die Maßnahmen teilweise aus der Erhaltungsrücklage finanziert und teilweise über eine Sonderumlage, die vom Verteilungsschlüssel der Rücklage abweichen würde, würde die Kostenverteilung nach unterschiedlichen Schlüsseln erfolgen, was widersinnig wäre.

[1] BGH, Urteile v. 22.3.2024, V ZR 87/23 und V ZR 81/23; BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011, 2202.

[2] LG München I, Urteil v. 10.6.2009, 1 S 10155/08, ZMR 2010, 66.

[3] AG Hamburg, Urteil v. 24.11.2016, 35a C 106/16.

4.2 Nochmalige Änderung durch Zweitbeschlussfassung?

Ist der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kostenpositionen geändert worden und stellt sich heraus, dass die Kostenverteilungsänderung entgegen der Vorstellung der Wohnungseigentümer doch nicht ausreichend interessengerecht ist, stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer dann befugt sind, den bereits geänderten Kostenverteilungsschlüssel nochmals ändern zu können. Allgemein ist im Rahmen einer Zweitbeschlussfassung über einen bereits geregelten Gegenstand zu beachten, dass durch den Erstbeschluss geschützte Interessen der Wohnungseigentümer durch die Zweitbeschlussfassung nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Nun ist in diesem Zusammenhang wiederum zu berücksichtigen, dass die erneute Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zwangsläufig zu einer Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt, die andere entlastet. Maßgeblich wird es auch bei einer Zweitbeschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG darauf ankommen, dass die Änderung der Kostenverteilung nicht willkürlich erfolgt. Ist dies der Fall, spricht nichts gegen eine entsprechende Zweitbeschlussfassung.