Kostenverteilungsänderung (WEMoG) / 5 Ab wann soll die Änderung gelten?

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.^[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen.

Praxis-Beispiel

Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.10.20241 beschließen die Wohnungseigentümer, dass die entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten der Hausreinigung in der Jahresabrechnung nach Objekten umzulegen sind.

Ein derartiger Beschluss würde für ungültig erklärt werden. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Fortgeltung des dem Wirtschaftsplan zugrunde liegenden Beschlusses geschützt ist.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn

• der Beschluss über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans für ungültig erklärt wurde^[2] oder
• den Einzelwirtschaftsplänen stets unzutreffende Verteilungsschlüssel zugrunde lagen.^[3]

Ist es bereits nur ausnahmsweise möglich, den Kostenverteilungsschlüssel im Laufe der abzurechnenden Wirtschaftsperiode entgegen dem geltenden Wirtschaftsplan abzuändern, ist dies erst recht dann nicht möglich, wenn von der Kostenverteilungsänderung bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume betroffen sein sollen.

Praxis-Beispiel

Abgeschlossener Abrechnungszeitraum

Die Wohnungseigentümer beschließen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.5.2024, dass in der Jahresabrechnung 2023 bezüglich der Kosten des Hausmeisters nicht der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen maßgeblich sein soll, sondern die Kosten nach Objekten verteilt werden sollen.

Wenn schon die Kostenverteilung in der laufenden Wirtschaftsperiode nicht mit Wirkung für die für diese Wirtschaftsperiode zu erstellende Jahresabrechnung geändert werden kann, gilt entsprechendes erst recht für bereits abgeschlossene Wirtschaftsperioden. Auch hier gilt freilich dann eine Ausnahme, wenn der ursprünglich geltende Kostenverteilungsschlüssel unpraktikabel oder grob unbillig ist.^[4]

Die für die Verwalterpraxis so bedeutsame Frage, ob die Beschlussfassung, gerichtet auf eine Kostenverteilungsänderung bezüglich Maßnahmen der Erhaltung und baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, gleichzeitig mit dem Beschluss über die Maßnahme selbst gefasst werden muss, ist nicht eindeutig geklärt und insoweit streitig. Allerdings dürfte unter dem Gesichtspunkt der Zweitbeschlussfassung äußerst nahe liegen, dass zusammen mit der Maßnahme auch die Kostenverteilung bzw. Kostenverteilungsänderung beschlossen wird. Wird lediglich die Maßnahme selbst beschlossen, dürfen die Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass die Kostenverteilung nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel erfolgt. In dieses begründete Vertrauen kann nicht nachträglich derart eingegriffen werden, dass durch spätere Beschlussfassung etwa eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer erfolgt.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15, NJW 2016, 2177.

[2] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011, 2202; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2020, WEG, § 16 Rn. 65.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 22.2.2013, 318 S 32/12, ZWE 2013, 453; Hügel/Elzer, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010, 2654.

[5] Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG, § 16 Rn. 119.