Kostenverteilungsänderung (WEMoG) / 8.6 Kosten baulicher Veränderung

Zunächst und grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gesetzlichen oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.

Grundsätzlich ist bei der Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung zunächst § 21 Abs. 3 WEG zu beachten. Hiernach sind sämtliche Eigentümer von einer entsprechenden Kostenbelastung befreit, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben. Selbstverständlich sind sie auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. Praxisrelevante Ausnahmen hiervon regelt einerseits § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG für bauliche Veränderungen, die mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden, soweit die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Weiter sind die Kosten baulicher Veränderungen auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich die Kosten einer einfachmehrheitlich beschlossenen Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (siehe Kap. 7.2.2.1). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, haben auch alle Wohnungseigentümer die Kosten der beschlossenen Maßnahme zu tragen und sind selbstverständlich auch zu ihrer Nutzung berechtigt. Die Wohnungseigentümer können nun auf Grundlabe von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG den Verteilungsschlüssel durch Beschluss abändern.

Im Übrigen ist zu beachten, dass nach § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG Wohnungseigentümer, die nicht zur Kostentragung verpflichtet sind, auch nicht durch Beschluss mit Kosten baulicher Veränderungen belastet werden dürfen.

Praxis-Beispiel

Überdachung des Eingangsbereichs

Die Wohnungseigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit die Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage. Nach dem weiteren Beschlusswortlaut sollen die Kosten unter allen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Zweifellos kommt die beschlossene Maßnahme allen Wohnungseigentümern zugute. Allerdings ist sie nur mit einfacher Mehrheit beschlossen worden und ihre Kosten amortisieren sich nicht. Die überstimmte Minderheit ist daher nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Ein Nutzungsausschluss dieser Minderheit ist faktisch nicht möglich. Der Beschluss würde bezüglich der Kostenregelung im Fall der Erhebung einer Anfechtungsklage für ungültig erklärt. Die beschlussfassende Mehrheit könnte allerdings die Verteilung der Kosten, die sie nun allein tragen muss, abweichend vom ansonsten geltenden Kostenverteilungsschlüssel beschließen.

Namentliche Dokumentation des Abstimmungsergebnisses

Mit Blick auf die Befreiung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer von einer Kostenbelastung, hat der Verwalter das Abstimmungsergebnis namentlich zu protokollieren, damit nicht Wohnungseigentümer mit Kosten belastet werden, die sie nicht zu tragen hätten und insoweit der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung anfechtbar wird.

Hinsichtlich der Kostenbefreiung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer ist im Einzelnen folgendes zu beachten:

• Die von den Kosten der Baumaßnahme befreiten Wohnungseigentümer sind nicht nur von den Herstellungskosten, sondern auch von den Folgekosten befreit.^[1]
• Die Kostenbefreiung wirkt auch ohne Grundbucheintragung für Rechtsnachfolger.^[2]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.11.2005, I-3 Wx 92/05, NZM 2006, 109.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.11.2005, I-3 Wx 92/05, NZM 2006, 109.