Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 5 Kostenverteilungsänderung

Da auch die Kosten baulicher Maßnahmen gem. § 21 Abs. 2 und Abs. 3 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile oder nach einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab.

Wenn von dem gesetzlichen Maßstab des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abgewichen werden soll, muss diese abweichende Verteilung der Kosten im Regelfall ausdrücklich beschlossen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit – insbesondere auch im Hinblick auf Rechtsnachfolger – muss ein Beschluss nach § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG mit einer vom Gesetz abweichenden Kostenregelung deutlich erkennen lassen, inwieweit von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen werden soll.^[1]

Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot verstoßen, dass sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Kosten der Minderheit entlastet. Im Übrigen gilt, dass sich mit einer Änderung der Kostenverteilung zwangsläufig die Kostenlasten der einzelnen Wohnungseigentümer ändern, also zwangsläufig mit einer Mehrbelastung der einen eine Kostenentlastung der anderen verbunden ist. Je nach Art der Maßnahme kann es gerechtfertigt sein, die Kosten z. B. nach Objekten zu verteilen.

Praxis-Beispiel

Einbau von Türspionen

Beschließen die Wohnungseigentümer den Einbau von Türspionen in die Wohnungseingangstüren, kann es durchaus interessengerecht sein, die Kosten nach Sondereigentumseinheiten umzulegen.

Andererseits kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Kosten nach der Zahl der betroffenen Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums zu verteilen:

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Wird als Modernisierungsmaßnahme im weitesten Sinne ein kompletter Fensteraustausch beschlossen, kann es sich anbieten, die Kosten nach der Anzahl der im jeweiligen Sondereigentum vorhandenen Fenster zu verteilen.

Durch einen Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG dürfen nach Satz 2 dieser Vorschrift einem Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, wenn er nach den gesetzlichen Vorschriften zur Kostentragung nicht verpflichtet ist. Demgemäß dürfen die Kosten nur unter den ohnehin schon kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern nach einem anderen als dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel verteilt werden. Unerheblich ist dabei, aus welchem Tatbestand des § 21 WEG die gesetzliche Kostentragungspflicht folgt.

Praxis-Beispiel

Kosten der Schwimmhalle unter allen

Im Beschluss über die Errichtung der Schwimmhalle ist geregelt, dass die Kosten unter sämtlichen Wohnungseigentümern verteilt werden.

Werden Wohnungseigentümer mit Kosten belastet, obwohl ihnen keine Kosten hätten auferlegt werden dürfen, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses und nicht zu seiner Nichtigkeit. Deutlich wird dies durch einen Vergleich mit § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG. Nach dessen Wortlaut "können die Wohnungseigentümer beschließen", womit ihnen eine Beschlusskompetenz eingeräumt ist, deren Überschreiten eine Beschlussnichtigkeit zur Folge hat. Hingegen "dürfen" die Wohnungseigentümer im Rahmen des § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG beschließen. Überschreiten sie hierbei die gesteckten Grenzen, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Relevant wird die den Wohnungseigentümern eingeräumte Beschlusskompetenz in all den Fällen, in denen die einen der Auffassung sind, eine Baumaßnahme falle unter den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 2 WEG, weshalb alle kostenbelastet seien, die anderen hingegen die Auffassung vertreten, es handele sich um eine solche nach § 21 Abs. 3 WEG. Handelt es sich tatsächlich um eine gemäß § 21 Abs. 3 WEG nicht privilegierte Baumaßnahme und haben dieser nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt, sind die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer von der Kostenlast befreit. Werden sie nun aber auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG dennoch durch Beschluss mit diesen Kosten belastet, müssen sie diesen Beschluss anfechten. Halten sie dabei die Frist des § 45 Satz 1 WEG nicht ein, wird der Beschluss bestandskräftig mit der Folge der anteiligen Kostenbelastung. Wird fristgemäß Anfechtungsklage erhoben, prüft das Gericht, ob ggf. eine Maßnahme gemäß § 21 Abs. 2 WEG vorliegt, weil sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren oder aber die Kostenbelastung unverhältnismäßig ist.

[1] AG Lübeck, Urteil v. 11.2.2022, 35 C 39/21, ZMR 2022, 668.