Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.20 Kaution, Nichtzahlung

Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden Mieten.

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen.

Praxis-Beispiel

Normalfall: 3 Monatsmieten Kaution

Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete in Höhe von 750 EUR sowie eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 250 EUR. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit 3 Grundmieten betragen. Der Mieter ist daher laut Mietvertrag auch verpflichtet, eine Kaution von 2.250 EUR zu leisten.

Ist der Mieter mit der Zahlung von 2 Kautionsraten in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Auch wenn die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB zunächst auf "Monatsmieten" abstellt, stellt sie weiter klar, dass hiermit die Grundmiete gemeint ist und wiederum Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen sind.

Praxis-Beispiel

2 aufeinander folgende Raten

Das Mietverhältnis beginnt am 1.7.2023. Der Mieter zahlt im Juli lediglich die Miete. Auch am 5.8.2023 ist seinem Konto zwar die Miete, aber keine Kautionszahlung gutgeschrieben.

Der Mieter ist in Höhe eines Betrags in Verzug, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Der Mieter hat die Kautionsraten spätestens am 3. Werktag des Monats dem Konto des Vermieters anzuweisen.^[1]

Praxis-Beispiel

Ausnahmefall: 2 Monatsmieten Kaution

Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete von 750 EUR nebst einer monatlichen Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 EUR. Sie vereinbaren eine Mietsicherheit in Höhe von 2 Monatsmieten, also von 1.500 EUR.

Wiederum ist der Mieter berechtigt, die Kaution in 3 Raten zu zahlen. Er hat also monatlich jeweils 500 EUR zusätzlich zu zahlen.

• Liegt lediglich Verzug in 2 aufeinander folgenden Monaten vor, kann der Vermieter nicht kündigen.
• Der Vermieter kann nur dann kündigen, wenn der Mieter überhaupt keine Kaution gezahlt hat. Denn nur dann erreicht der Rückstand die Höhe zweier Monatsmieten.

Praxis-Beispiel

Unregelmäßige Kautionszahlung

Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete von 750 EUR und eine Kaution in Höhe zweier Monatsmieten.

• Zahlt der Mieter zwar die 1. Rate mit der 1. Mietzahlung, jedoch die 2. Rate nicht mit der 2. Monatsmiete, hat der Vermieter noch keine Handhabe.
• Zahlt der Mieter auch mit der 3. Monatsmiete die 2. Kautionsrate nicht, hat der Vermieter immer noch keine Handhabe.
• Erst wenn die 2. Kautionsrate auch mit der 4. Monatsmiete nicht gezahlt wird, kann der Vermieter kündigen.

Keine Abmahnung erforderlich

Bereits das Gesetz regelt in § 569 Abs. 2a BGB, dass es vor der fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit Kautionszahlungen keiner vorherigen Abmahnung bedarf.

Vollständige Zahlung vor Kündigungszugang

Wie bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, entfällt auch im Fall des Verzugs mit Kautionszahlungen die Wirksamkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage des Vermieters den Rückstand vollständig ausgleicht oder sich eine öffentliche Stelle innerhalb dieser Frist entsprechend zur Zahlung verpflichtet.^[2]

[1] Arg. BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, ZMR 2017, 231.

[2] §§ 569 Abs. 2a Satz 4 i. V. m. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB.