Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.25 Sachbeschädigung

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.^[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn sein Verhalten aus einer Stresssituation resultiert, die auch durch das Verhalten eines anderen Mieters provoziert wurde und deshalb eine Wiederholungsgefahr nicht wahrscheinlich ist.^[2]

Praxis-Beispiel

Befindlichkeitsstörungen

Zwischen den Mietern zweier gegenüberliegender Wohnungen ist das Verhältnis gestört. Spät abends kehren die einen mit ihrem 7 Monate alten Kind in ihre Wohnung zurück. Die Mutter wickelt gerade das Baby, als die Nachbarn von gegenüber Sturm klingeln. Der Vater stellt die Nachbarn zur Rede. Es entwickelt sich ein Streitgespräch, in dessen Folge auch Beleidigungen durch die Mieter von gegenüber fallen. Diese ziehen sich dann plötzlich in ihre Wohnung zurück. Der Vater ist aufgebracht und erregt und will sich nicht derart abspeisen lassen. Er klingelt nun seinerseits Sturm und schlägt auf die Wohnungstür ein, die dabei beschädigt wird.

Soweit hier auch keine Kündigung des Mietverhältnisses im Raum steht, ist der Vorgang abmahnungsrelevant. Dem Mieter ist vor Augen zu führen, dass er sich in Stresssituationen künftig besser in den Griff zu bekommen hat. Im Übrigen hat der Mieter die Pflicht, alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache selbst verursachen kann.

Substanzschäden durch mangelhaftes Beheizen

Daher ist er auch verpflichtet, eine jedenfalls mäßige Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter nach vorangegangener Abmahnung zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.^[3] Ist es durch mangelhaftes Beheizen bereits zu Substanzschäden gekommen, so kann nach vorheriger Abmahnung auch die außerordentliche fristlose Kündigung erklärt werden.^[4]

Katzenklappe

Auch die Beschädigung einer Wohnungseingangstür durch den nicht vom Vermieter genehmigten Einbau einer Katzenklappe stellt eine nicht nur geringfügige Beeinträchtigung der berechtigten Vermieterinteressen dar. Eine solche Pflichtverletzung ist erheblich, wenn der Mieter auf eine Abmahnung des Vermieters mit Fristsetzung zum Rückbau der Katzenklappe nicht reagiert. In diesem Fall kann das Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt werden.^[5]

Feuchtigkeitsschäden

Eine fristlose Kündigung kann nach wiederholter Verursachung schwerer Wasserschäden^[6] und der Verursachung von Feuchtigkeitsschäden durch falsches Lüftungsverhalten trotz Abmahnung gerechtfertigt sein.^[7]

Exkurs: Verjährungsfalle des § 548 Abs. 1 BGB

Nach der Bestimmung des § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit Rückerhalt der Mietsache.^[8] Der Besitz muss also wieder auf den Vermieter übergegangen sein, eine lediglich zeitweise Zugangsmöglichkeit reicht nicht.^[9] Regelmäßig beginnt die Verjährungsfrist mit der Rückgabe der Schlüssel, weil der Vermieter dann die erforderliche Untersuchungsmöglichkeit hat.^[10] Vor Ablauf der Kündigungsfrist ist der Vermieter zur Rücknahme der Wohnung aber nicht verpflichtet, zumindest nicht sofort nach Auszug des Mieters auf dessen Verlangen.^[11]

[1] LG Hamburg, Urteil v. 25.4.2014, 311 O 27/14, ZMR 2014, 794.

[2] AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 7.12.2010, 642 C 271/10, ZMR 2011, 302.

[3] LG Hagen, Urteil v. 19.12.2007, 10 S 163/07, ZMR 2008, 972.

[4] LG Saarbrücken, Urteil v. 8.2.2008, 10 S 33/08, ZMR 2008, 974.

[5] LG Berlin, Urteil v. 24.9.2004, 63 S 199/04; a. A. AG Erfurt, Urteil v. 9.7.1999, 223 C 1095/98.

[6] AG Wiesbaden, Urteil v. 15.5.1991, 98 C 189/91, NJW-RR 1992, 76.

[7] AG Hannover, Urteil v. 31.8.2005, 565 C 15388/04, WuM 2005, 767.

[8] BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, NZM 2014, 242.

[9] BGH, Urteil v. 23.5.2006, VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399.

[10] BGH v. 23.5.2006, VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399.

[11] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, NJW 2012, 144.