Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.3 Arglistige Täuschung

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung des Mieters kommt in erster Linie im Rahmen der Begründung des Mietverhältnisses in Betracht. In aller Regel täuscht der Mieter den Vermieter dabei über seine finanziellen Verhältnisse, damit der Vermieter an ihn die Wohnung oder das Haus vermietet. In solchen Fällen ist der Vermieter auch zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt.

Im Vorfeld der Begründung eines Mietverhältnisses treffen den potenziellen Mieter bestimmte Aufklärungspflichten, der Vermieter hat ein Fragerecht. Wie im Bereich des Arbeitsrechts bei Einstellung des Arbeitnehmers ist dieses auch im Rahmen der Begründung eines Mietverhältnisses nicht unbeschränkt. Der Vermieter hat aber ein berechtigtes Interesse an der wahrheitsgemäßen Beantwortung bestimmter Fragen.

3.3.1 Probleme des Datenschutzes

Die seit 1.5.2018 geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat die Anforderungen an den Datenschutz erheblich verschärft. Maßgebliche Zulässigkeitskriterien von Auskünften des Mietinteressenten sind in Art. 6 Ziffer 1 Buchstaben b) und f) DSGVO geregelt:

• Art. 6 Ziff. 1 b): "Die Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich, die auf Anfrage der betroffenen Person erfolgen."
• Art. 6 Ziff. 1 f): "Die Verarbeitung ist zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen, insbesondere dann, wenn es sich bei der betroffenen Person um ein Kind handelt."

Soweit in den Bestimmungen jeweils von einer Verarbeitung der Daten die Rede ist, gelten diese aber bereits auch für die Erhebung der Daten, also die entsprechende Nachfrage des Vermieters beim Mietinteressenten.

Wirksame Mietereinwilligung erforderlich

Stets ist zu berücksichtigen, dass die Auskunft des Mietinteressenten bzw. bestimmte Mitteilungen von diesem gegenüber dem Vermieter eine wirksame Einwilligung nach Art. 4 Nr. 11, Art. 7 Abs. 4 DSGVO und somit eine freie Entscheidung des Mietinteressenten erfordert. Allgemein wird allerdings der Abschluss des Mietvertrags von den Angaben des Mieters zu bestimmten Kriterien abhängig gemacht. Insoweit befindet er sich eher in einer Zwangslage und trifft keine freiwillige Entscheidung über seine Einwilligung in die Datenerhebung. Insoweit sind formularmäßige Einwilligungserklärungen des Mietinteressenten etwa in einer Selbstauskunft nicht das geeignete Mittel. Eine wirksame Einverständniserklärung kann dann nicht zustande kommen.

Datenschutzkonferenz

Nach dem Ort ihres ersten Zusammentreffens 1977 in Düsseldorf bezeichneten sich die obersten Aufsichtsbehörden für den Datenschutz im nicht-öffentlichen – also privaten – Bereich zunächst als "Düsseldorfer Kreis". Heute lautet die Bezeichnung "Datenschutzkonferenz" (DSK). Sie hat die Aufgabe, die Datenschutzgrundrechte zu wahren und zu schützen, eine einheitliche Anwendung des europäischen und nationalen Datenschutzrechts zu erreichen und gemeinsam für seine Fortentwicklung einzutreten. Dies geschieht namentlich durch Entschließungen, Beschlüsse, Orientierungshilfen, Standardisierungen, Stellungnahmen, Pressemitteilungen und Festlegungen. Insoweit wurde am 30.1.2018 eine Orientierungshilfe zur "Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten" ausgearbeitet.^[1] Diese Orientierungshilfe stellt keine verbindlichen Ergebnisse dar. Die Aufsichtsbehörden sind unabhängig von den Standpunkten der DSK in ihrem Zuständigkeitsbereich entscheidungsbefugt. Entsprechendes gilt auch für die Gerichte, die im Streitfall zu prüfen haben, ob die Einholung bestimmter Auskünfte noch zulässig war oder nicht.

Gleichwohl dürfte die Orientierungshilfe der DSK dem Richter Orientierungs- und Argumentationshilfe bieten. Jedenfalls kann eine Auskunft, die unter Verstoß gegen die Bestimmungen der Datenschutzgrundverordnung eingeholt wurde, kaum als Grund für eine Anfechtung oder außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen werden.

Mit Blick auf die Bestimmungen der DSGVO unterscheidet die DSK 3 Stadien der Anbahnung des Mietverhältnisses:

1. den Besichtigungstermin,
2. die vorvertragliche Phase, in der der Mietinteressent dem Vermieter mitgeteilt hat, er wolle die Wohnung anmieten und
3. die Entscheidung des Vermieters, mit einem bestimmten Mietinteressenten einen Mietvertrag abschließen zu wollen.

[1] Abrufbar unter: https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/20180207_oh_mietauskuenfte.pdf.

3.3.2 Selbstauskunft

In diesem Zusammenhang hat insbesondere die Mieterselbstauskunft erhebliche Bedeutung. Vermieter sollten stets eine Mieterselbstauskunft einholen, da sie dann die Täuschung des Mieters schwarz auf weiß beweisen können.

Achtung: Verwalter sollte stets Selbstauskunft einholen!

Hat der Vermieter die Mietverwaltung auf einen Verwalter übertragen, handelt dieser pflichtwidrig, wenn er es unterlä...