Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.41.1 Miete

Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden:

• Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen;
• innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand;
• Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten.

3.41.1.1 Verzug

In Verzug befindet sich der Mieter dann, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit die Miete nicht zahlt. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist.

Praxis-Beispiel

Zeitabschnitt ist regelmäßig Kalendermonat

In aller Regel vereinbaren die Mietvertragsparteien eine monatliche Mietzahlungsverpflichtung. Die Miete ist dann also spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten.

"Entrichten" heißt nur überweisen

Der BGH^[1] hat klargestellt, dass "entrichten" nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter die Überweisung der Mietzahlung spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats vornimmt. Das Geld muss dem Konto des Vermieters also noch nicht an diesem Tag gutgeschrieben sein.

Nach § 556b Abs. 1 BGB ist der Mieter also noch nicht in Verzug, wenn die Miete am 3. Kalendertag eines Monats noch nicht dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass bei elektronischen und Online-Überweisungen das Geld spätestens am nächsten Bankarbeitstag beim Empfänger angekommen sein muss. Dies ist gesetzlich so festgelegt. Bei Überweisungsträgern dauert die Bearbeitung in aller Regel einen Bankarbeitstag länger. Im Streitfall hat der Mieter jedoch darzulegen und zu beweisen, dass er die Überweisung am 3. Werktag des Kalendermonats vorgenommen hat.

Formularvertragliche Abweichungen sind unwirksam!

Häufig finden sich in Mietverträgen Klauseln wie die folgende: "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an." Eine solche Regelung ist im Formularvertrag gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.^[2]

Der Vermieter hat jedenfalls zu beachten, dass der Samstag nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 BGB gilt.^[3]

Praxis-Beispiel

Berechnung der Fälligkeit der Miete

Die Miete für den Monat September 2023 ist frühestens am 6.9.2023 fällig: 1. Werktag ist Freitag, der 1.9.2023. Der 2. und 3.9., also Samstag und Sonntag, zählen nicht mit. Somit ist Montag, der 4.9.2023 der 2. Werktag und die Miete folglich am darauffolgenden Dienstag vom Mieter anzuweisen. Im elektronischen Bankverkehr muss sie dem Konto des Vermieters dann am 6.9.2023 gutgeschrieben sein. Im Fall der Überweisung per Überweisungsträger dauert es mindestens einen Tag länger.

[1] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, ZMR 2017, 231.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879.

3.41.1.2 Verschulden

Nach der Bestimmung des § 286 Abs. 4 BGB kommt ein Schuldner dann nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Wenn der Mieter also nicht rechtzeitig zahlt, dürfen ihm weder Fahrlässigkeit noch Vorsatz zum Vorwurf gemacht werden können.

Allerdings besteht eine strengere Haftung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.^[1]

Der Mieter hat also auch im Fall

• der Arbeitslosigkeit,
• eines Gefängnisaufenthalts oder
• längerer Erkrankung

für pünktliche Mietzahlungen zu sorgen. Im Fall eines Gefängnisaufenthalts oder längerer Erkrankung kann er schließlich einen Dritten beauftragen.^[2] Am Verschulden kann es allerdings dann fehlen, wenn etwa infolge Versterbens des Vermieters die Rechtsnachfolge unklar ist.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296.

[2] LG Aachen, Urteil v. 31.3.1989, 3 S 285/88, WuM 1990, 294.

[3] BGH, Urteil v. 7.9.2005, VIII ZR 24/05, MDR 2006, 438 = WuM 2005, 769.

3.41.1.3 Zurechnung fremden Verschuldens

Hat sich ein Dritter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietzahlungen an den Vermieter zu leisten, so muss sich der Mieter dessen Zahlungsverzögerungen zurechnen lassen.^[1] Der Dritte wird als "Erfüllungsgehilfe" des Mieters gemäß § 278 BGB angesehen. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der ihm obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 102/06, WuM 2007, 24.

3.41.1.3.1 Verzögerungen durch die Bank

Verzögerungen seiner Bank muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen. Der Mieter erfü...