Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.41.1.3 Zurechnung fremden Verschuldens

Hat sich ein Dritter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietzahlungen an den Vermieter zu leisten, so muss sich der Mieter dessen Zahlungsverzögerungen zurechnen lassen.^[1] Der Dritte wird als "Erfüllungsgehilfe" des Mieters gemäß § 278 BGB angesehen. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der ihm obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 102/06, WuM 2007, 24.

3.41.1.3.1 Verzögerungen durch die Bank

Verzögerungen seiner Bank muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen. Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt. Erst recht können Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift nicht dem Mieter zugerechnet werden.^[1]

[1] AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 6.7.2004, 815 C 550/03, WuM 2005, 769.

3.41.1.3.2 Verzögerungen des Jobcenters/Sozialamts

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.^[1] Der BGH^[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen ist. Der Mieter schalte das Jobcenter nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein. Er wende sich vielmehr an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei mache es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahle oder direkt an den Vermieter überweise. In beiden Fällen nehme das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Auch wenn der Mieter ein etwaiges Fehlverhalten des Jobcenters als öffentliche Einrichtung bei der Zahlung der Miete direkt an den Vermieter nicht zu vertreten hat, muss er aber seinerseits alles für die Zahlungen Erforderliche veranlasst haben. Insoweit muss er selbstverständlich die vom Jobcenter angeforderten Unterlagen über das Mietverhältnis rechtzeitig vorlegen. Der Mieter kann jedenfalls nicht davon ausgehen, dass die Zahlungen des Jobcenters erfolgen, ohne dass er der vom Jobcenter geforderten Mitwirkung nachkommt.^[3] Der Mieter muss auch bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde, also bei unpünktlicher Zahlung oder unvollständiger Zahlung bei dieser auf eine pünktliche Zahlung dringen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hinweisen. Unterlässt er dies, ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805; BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296.

[2] BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781.

[3] LG Berlin, Urteil v. 15.10.2013, 63 S 216/12, GE 2013, 1516.

[4] BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805.

3.41.1.3.3 Anwaltsverschulden

Erteilt ein Rechtsanwalt dem Mieter einen fehlerhaften Rat, etwa die Miete zu mindern oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen und kündigt der Vermieter deshalb wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos, wird dem Mieter das Fehlverhalten des Anwalts oder auch des Mietervereins zugerechnet.^[1] Die Kündigung ist also wirksam, der Mieter kann nämlich den Anwalt bzw. den Mieterverein in Regress nehmen. Diese Möglichkeit hätte der Vermieter mangels vertraglicher Beziehungen nicht. Aus diesem Grund kann ihm jedenfalls das Verschulden des Mieteranwalts nicht zugerechnet werden. Entsprechende Grundsätze gelten etwa bei Falschauskünften des Mietervereins.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35.

[2] BGH, a. a. O.