Schließlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.
Unberechtigte Minderung
Wegen angeblicher Mängel der Wohnung zahlt der Mieter statt der vereinbarten 1.000 EUR nur 750 EUR Miete.
Ein Rückstand von 2 Monatsmieten ist nach Ablauf von 8 Monaten erreicht: 250 EUR x 8 Monate = 2.000 EUR. Mindert der Mieter die Miete also seit Januar, ist der Vermieter im August zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Grundsätzlich schützt die unberechtigte Minderung der Miete wegen eines angeblichen Mangels nicht vor Kündigung. Der Mieter kann sich auch nicht etwa auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.[1] Im Zweifel muss der Mieter Rechtsrat einholen.
Unregelmäßige Zahlungen
Der Mieter zahlt im Januar die volle Miete in Höhe von 1.000 EUR. Im Februar zahlt er nur 600 EUR. Im März zahlt er wiederum die volle Miete. Im April zahlt er gar nicht. Im Mai zahlt er wieder die volle Miete. Im Juni lediglich 400 EUR. Auch wenn der Mieter im Juli wieder volle Mietzahlung leisten sollte, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, da ein Rückstand von 2 Monatsmieten erreicht ist: Februar 400 EUR + April 1.000 EUR + Juni 600 EUR = 2.000 EUR.
Ausübung des Zurückbehaltungsrechts
Ein zur Kündigung berechtigender Rückstand besteht nicht, wenn sich der Mieter entsprechend auf das Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB berufen kann. Entscheidend ist, dass dieses Recht zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung besteht. Unerheblich ist, ob es später wegfällt, weil der Mangel etwa zwischenzeitlich beseitigt wurde.[2]
Mangelhafte Mieträume
Die Mieträume sind mangelhaft. Der Mieter zahlt daher nur die Hälfte der Miete. Nachdem die Mängel behoben waren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Der unstreitig vorliegende Mangel war zu diesem Zeitpunkt noch nicht beseitigt. Die Kündigung ist unwirksam.
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